Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Poznań-Stare Miasto w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 grudnia 2019 r.

Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P., Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Rozmiarek – Brzezińska

Protokolant: prot. sąd. M. K.

po rozpoznaniu dnia 26 listopada 2019 r. w P.

na rozprawie

sprawy z powództwa Zarządu (...) sp. z o.o. z siedzibą w P.

przeciwko B. W., J. W.

o zapłatę

1.  zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwotę 369,01 zł (trzysta sześćdziesiąt dziewięć złotych jeden grosz) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 8 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty,

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

3.  kosztami procesu obciąża strony stosunkowo tj. powoda w 89,37 %, a pozwanych w 10,63 % i z tego tytułu zasądza od powoda na rzecz pozwanych kwotę 743,74 zł tytułem zwrotu kosztów procesu za obie instancje.

Sędzia Małgorzata Rozmiarek - Brzezińska

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w dniu 8 kwietnia 2015 r. powód Zarząd (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. wniosła o zasądzenie na swoją rzecz solidarnie od pozwanych J. W. i B. W. kwoty 3.469,25 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając wniesione powództwo powód wskazał, że pozwani bez tytułu prawnego zajmowali lokal użytkowy położony w P. przy ul. (...), a stanowiący własność powoda. W okresie od dnia 1 sierpnia 2013 r. do 31 stycznia 2015 r. pozwani nie zapłacili na rzecz powoda jakiejkolwiek kwoty z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu. Na dzień 31 stycznia 2015 r. kwota zaległości z tytułu bezumownego korzystania z lokalu stanowi kwotę 2.692,88 zł. Powód zaznaczył, że poza powyższą kwotą na dochodzoną kwotę składa się także kwota 407,36 zł tytułem skapitalizowanych odsetek za okres od 1 sierpnia 2013 r. do 31 stycznia 2015 r. oraz kwota 323,23 zł tytułem dostarczanych do lokalu świadczeń za okres od 1 sierpnia 2013 r. do 31 stycznia 2015 r. i kwota 45,78 zł skapitalizowanych odsetek za okres od 1 sierpnia 2013 r. do 31 stycznia 2015 r. Powód wyjaśnił, że jego legitymacja czynna wynika z uchwały nr (...) Rady Miasta P. z dnia 21 maja 2013 r. na podstawie której z dniem 30 września 2013 r. (...) zakład (...), przekształcił się w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (k. 2 – 4).

Nakazem zapłaty wydanym w dniu 26 sierpnia 2015 r. w postępowaniu upominawczym referendarz sądowy w Sądzie Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. orzekł zgodnie z żądaniem pozwu (k. 89).

Wydany nakaz zapłaty został wysłany na adres pozwanych wskazany w pozwie i nie został odebrany przez pozwanych mimo podwójnego awiza.

Uznając, że nakaz zapłaty został prawidłowo doręczony pozwanym i nie został przez nich zaskarżony referendarz stwierdził prawomocność nakazu i na wniosek pełnomocnika powoda nadał klauzulę wykonalności na wydany nakaz zapłaty (k. 96 i k. 89).

W dniu 27 czerwca 2016 r. pozwani reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika wnieśli sprzeciwy, w których zaskarżyli wydany nakaz w całości, wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na rzecz każdego z pozwanych kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego w podwójnej wysokości. Jednocześnie pozwani wnieśli o doręczenie nakazu zapłaty na prawidłowy adres, zaznaczając, że pod adresem wskazanym w pozwie nie mieszkają od ponad dwóch lat, a nadto na wypadek uznania, iż nakaz został im doręczony prawidłowo wnieśli o przywrócenie terminu do złożenia sprzeciwu. W złożonych sprzeciwach pozwani podnieśli, że powód naruszył umowę najmu z dnia 9 lutego 1993 r. poprzez brak utrzymania budynku w stanie umożliwiającym niezakłócone korzystanie z lokalu w sposób przydatny do umówionego użytku i to mimo wyzwania go do naprawy i utrzymania budynku w należytym stanie. W konsekwencji czego nie mieli możliwości korzystania z lokalu i prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż powód dopuścił do zawilgocenia i zagrzybienia lokalu. To pozwani mimo ustawowego obowiązku powoda, dokonywali na własny koszt napraw, remontów oraz kontroli przedmiotowego obiektu. Poniesionych z tego tytułu nakładów powód im natomiast nie zwrócił. Dodatkowo z uwagi na stan lokalu musieli zmienić profil prowadzonej działalności gospodarczej. Ostatecznie zatem pismem z dnia 22 września 2013 r. pozwani wypowiedzieli powódce umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym (k. 100 – 102 i k. 106 – 108).

Na rozprawie w dniu 12 maja 2017 r. Sąd odrzucił wniosek pozwanych o przywrócenie terminu do złożenia sprzeciwu od wydanego nakazu i stwierdził że nakaz ten utracił moc (k. 154).

W piśmie przygotowawczym z dnia 18 maja 2017 r. pozwani wyjaśnili, że po dokonaniu przez nich wypowiedzenia umowy najmu, podejmowali czynności zmierzające do wydania lokalu powodowi, jednakże powód od początku nie wykazywał woli odbioru lokalu. Powód bezzasadnie wydłużał proces odebrania lokalu. W efekcie to pozwani w okresie po wypowiedzeniu umowy najmu podejmowali czynności zmierzające do przywrócenia lokalu do stanu użyteczności. Pozwani między innymi ponieśli koszty wykonania koniecznego pomiaru wilgotności lokalu, które zostało przeprowadzone w dniu 7 stycznia 2014 r. Tym samym pomimo wypowiedzenia umowy najmu, pozwani dbali o interes powoda i o mienie do niego należące. Wobec tego uiszczanie przez nich należności z tytułu bezumownego korzystania z lokalu jawi się jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (k. 165 – 169).

W piśmie przygotowawczym z dnia 29 maja 2017 r. powód podtrzymując żądanie pozwu wskazał, że to on wypowiedział pozwanym umowę najmu pismem z dnia 20 czerwca 2013 r., ze skutkiem na dzień 2 lipca 2013 r. Dodatkowo powód zaprzeczył jakoby stan technicznych lokalu uniemożliwiał korzystanie z niego przez pozwanych, a także aby starali się oni o zdanie lokalu po rozwiązaniu umowy najmu (k. 187).

Wyrokiem z dnia 25 maja 2018 r. Sąd oddalił powództwo zasądzając jednocześnie od powoda na rzecz pozwanych kwotę 647 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (k. 218). W uzasadnieniu wydanego wyroku Sąd stwierdził, że powód nie wykazał legitymacji czynnej. O takiej nie świadczy bowiem zawarcie umowy dzierżawy z Miastem P.. Na podstawie tej umowy powód nie mógł bowiem wstąpić w stosunek najmu i uzyskać statusu wynajmującego (k. 223 – 235).

Apelację od wydanego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości. W apelacji powód stwierdził, że wbrew stanowisku Sądu I instancji przysługuje mu legitymacja do dochodzonych pozwem roszczeń. Legitymacja ta wynika bowiem z aktu założycielskiego i umowy dzierżawy. Do złożonej apelacji powód załączył przedmiotowy akt założycielski, a także aneks do umowy dzierżawy z dnia 1 października 2013 r., zawarty w dniu 31 grudnia 2013 r. (k. 238 – 241).

Sąd Okręgowy w Poznaniu, po rozpoznaniu apelacji powoda, wyrokiem z dnia 17 maja 2019 r., sygn. akt XV Ca 1533/18 uchylił zaskarżony wyrok z dnia 25 maja 2018 r., sygn. akt I C 1964/17 i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu Poznań – Stare Miasto w P. do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy wskazał, że wprawdzie legitymację strony sąd obowiązany jest zbadać z urzędu, ale w sytuacji, kiedy pozwani jej nie kwestionowali, obowiązkiem Sądu było pozyskanie stosownych wyjaśnień od powoda pozwalających na pełną i prawidłową ocenę zagadnienia legitymacji. Co więcej, Sąd Odwoławczy podkreślił, że dopiero w uzasadnieniu wyroku Sąd I Instancji powołał się na znane mu z urzędu, ale nieujawnione w toku postępowania informacje odnośnie umowy dzierżawy jaka miała być zawarta między Miastem P., a powodem. Dodatkowo Sąd Okręgowy wskazał, że nie jest do końca jasne stanowisko Sądu I instancji, komu przysługuje legitymacja do dochodzenia roszczeń objętych pozwem. Sąd poczynił bowiem rozważania co do nie wstąpienia przez powoda w stosunek najmu w charakterze wynajmującego, w sytuacji, kiedy przedmiotem sprawy nie były roszczenia wynikające z takiej umowy, a wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu i z tytułu świadczeń dostarczonych do lokalu w okresie takiego korzystania z niego. Z tego też powodu zdaniem Sądu Odwoławczego Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy, co uzasadniało uchylenie zaskarżonego wyroku. Sąd Okręgowy wskazał, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy powinien przeprowadzić zawnioskowane przez powoda dowody na okoliczność legitymacji czynnej i rozważyć tę kwestię w oparciu o powołany materiał i argumentację. W razie zaś ustalenia istnienia legitymacji czynnej zbadania będą wymagały pozostałe przesłanki roszczenia, jak i zarzuty pozwanych zgłoszone przeciwko żądaniu pozwu (k. 331 – 333).

Na rozprawie w dniu 26 listopada 2019 r. pełnomocnik powoda wniósł o przeprowadzenie dowodu z dokumentów załączonych do apelacji w postaci umowy dzierżawy (k. 243) i aktu założycielskiego Spółki. Jednocześnie pełnomocnik powoda oświadczył, że nie składa dalszych wniosków dowodowych, a jedynie powoła się na uchwałę Sądu Najwyższego z 8 listopada 2019 r., sygn. akt III CZP 28/19 (k. 347).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 9 lutego 1993 r. pozwany J. W. zawarł z Miastem P. umowę najmu lokalu użytkowego położonego w budynku mieszczącym się w P. przy ulicy (...). Lokal ten składał się z 3 pomieszczeń o łącznej powierzchni użytkowej 26,57 m ². Zgodnie z umową pozwany jako najemca był zobowiązany do comiesięcznego opłacania czynszu, a także do uiszczana opłat za dostarczanie zimnej i ciepłej wody oraz centralnego ogrzewania. Umowa została przez strony zawarta na czas nieoznaczony, a po pozwany po ustaniu stosunku najmu zobowiązał się do wydania na rzecz wynajmującego Miasta P. przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym. Najemca zobowiązał się też użytkować wynajęty lokal na cele usługowe – gabinet kosmetyczny. W § 7 umowy strony ustaliły, że zmiana przeznaczenia lokalu wymaga zgody wynajmującego, a najemca nie może bez uprzedniej zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie dokonywać zmian i przeróbek.

Dowód: umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 9 lutego 1993 r. (k. 117)

Zawarta umowa najmu była wielokrotnie aneksowana przede wszystkim w zakresie wysokości czynszu.

Dowód: aneksy do umowy nr (...) (k. 50 – 62)

W 2005 r. pozwany J. W. informował wynajmującego i Miejskie Przedsiębiorstwo (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P., że w wynajmowanym przez niego lokalu użytkowym notorycznie pojawiają się wykwity pleśniowo – grzybiczne, prosząc o interwencję oraz trwałe usunięcie przyczyn oraz skutków tych zjawisk.

Stwierdzono, że z lokalu powyżej nastąpiło zalanie lokalu wynajmowanego przez pozwanego, a nadto, że w lokalu powyżej nieprawidłowo podłączono odprowadzenie skroplin z klimatyzacji chłodni do pionu kanalizacyjnego. Ustalono, że ślady zawilgocenia i grzyba na suficie są prawdopodobnie spowodowane niewłaściwą izolacją albo brakiem izolacji termicznej posadzki w lokalu powyżej, w wyniku czego następowało przemarzanie stropu.

Dowód: pismo z dnia 27 sierpnia 2005 r., pismo z dnia 14 września 2005 r., pismo z dnia 27 października 2005 r. (odpowiednio: k. 155, k. 154, k. 156 wszystkie w aktach tut. Sądu o sygn. I C 418/17)

W dniu 11 kwietnia 2007 r. został zawarty kolejny aneks do umowy najmu, na mocy którego najemczynią przedmiotowego lokalu użytkowego stała się oprócz pozwanego J. W. także pozwana B. W.. Dodatkowo najemcy zobowiązali się użytkować wynajęty lokal na cele handlowo – usługowe w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a także dokonywać napraw i remontów oraz odnawiać lokal zgodnie z bieżącymi potrzebami, utrzymywać estetyczny wygląd wystaw okiennych oraz w przypadku, gdy jest to technicznie możliwe wprowadzić niezbędne przystosowanie umożliwiające korzystanie z lokalu przez osoby niepełnosprawne.

Dowód: aneks do umowy nr (...) zawarty w dniu 11 kwietnia 2007 r. (k. 49)

W 2008 r. pozwani informowali wynajmującego, że wynajmowany przez nich lokal nadal jest zawilgocony, w związku z czym ponoszą koszty podsuszenia ścian i straty w towarze, który gnije i koroduje. Zwrócili się o pilną interwencję i profesjonalne osuszenie ścian, a także zwolnienie z opłat za najem lokalu i przyznanie rekompensaty za brak możliwości prowadzenia działalności.

W piśmie z dnia 28 maja 2009 r. pozwany wezwał wynajmującego do zapłaty odszkodowania w kwocie 9500 zł z tytułu braku możliwości prowadzenia działalności gospodarczej z winy wynajmującego w okresie od 1 sierpnia 2006 r. do 14 maja 2007 r., jednocześnie proponując spotkanie co do zakresu koniecznego remontu i zwrotu poniesionych z tym kosztów.

Dowód: pismo pozwanej, protokół przyjęcia skargi, pismo pozwanego z dnia 28 maja 2009 r. (odpowiednio k. 150, k. 151 i k. 149 w aktach tut. Sądu o sygn. I C 418/17)

Także w latach 2011 – 2012 r. pozwani zgłaszali wynajmującemu i zarządcy problemy z zalewaniem i zawilgoceniem wynajmowanego przez nich lokalu, informując, że przez tą sytuację pozwana była zmuszona do zaniechania prowadzenia gabinetu kosmetycznego. Pozwani zwracali się jednocześnie o zawieszenie obowiązku płacenia czynszu i wzywali wynajmującego do usunięcia wad wynajmowanego lokalu. W czerwcu 2012 r. wypłacono pozwanym odszkodowanie z tytułu zalania. Pozwani przystąpili do remontu lokalu, ale w lipcu 2012 r. doszło do jego kolejnego zalania. Pozwani ponownie zwrócili się do wynajmującego o usunięcie wad lokalu i doprowadzenie go do stanu używalności, wskazując, że brak uczynienia zadość wezwaniu będzie podstawą do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym z winy wynajmującego i dochodzenia zwrotu poniesionych nakładów oraz kosztów związanych z brakiem możliwości korzystania z lokalu. Z uwagi na stan lokalu pozwani podważali też zasadność domagania się przez wynajmującego zapłaty czynszu.

Dowód: wiadomość mailowe, pismo z dnia 4 maja 2012 r., pismo z dnia 20 września 2012 r., (odpowiednio k. 137 – 142, k. 136, k. 130 – 131, w aktach tut. Sądu o sygn. I C 418/17), zeznania świadka W. M. (protokół z rozprawy z dnia 6 września 2017 r. – k 205)

Pismem z dnia 5 września 2012 r., doręczonym w dniu 18 września 2012 r. Miasto P. wezwało pozwanych do zapłaty zaległych należności czynszowych i innych opłat wynikających z tytułu najmu lokalu użytkowego w łącznej kwocie 3.672,38 zł, w dodatkowym miesięcznym terminie. W piśmie tym powołując się na art. 672 k.c. wskazano, że zaleganie z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, daje podstawę prawną do rozwiązania stosunku najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Dowód: upomnienie z dnia 5 września wraz z potwierdzeniem odbioru (k. 147 – 146 w aktach lokalowych załączonych do akt głównych)

Pismem z dnia 15 listopada 2012 r., doręczonym w dniu 26 listopada 2012 r. Miasto P. powołując się na art. 672 k.c. i zaleganie z czynszem za okres przekraczający dwa pełne okresy płatności, wypowiedziało pozwanym umowę najmu lokalu użytkowego położonego w P. przy ulicy (...) bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jednocześnie w przedmiotowym piśmie wskazano, że utrata tytułu prawnego do zajmowanego lokalu skutkuje naliczaniem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 454,60 zł, a brak spłaty zadłużenia i wydania lokalu w zakreślonym terminie, tj. w terminie 7 dni od daty doręczenia wypowiedzenia doprowadzi do skierowania sprawy o zapłatę i eksmisję na drogę postępowania sądowego.

Z kolei w piśmie z dnia 29 listopada 2012 r. Miasto P. poinformowało pozwanych, że z uwagi na prowadzone postępowanie wyjaśniające w sprawie stanu technicznego przedmiotowego lokalu cofa oświadczenie stanowiące wypowiedzenie umowy, a złożone w piśmie z dnia 15 listopada 2012 r.

Dowód: wypowiedzenie umowy z dnia 15 listopada 2012 r. wraz z potwierdzeniem odbioru (k. 149 – 148 w aktach lokalowych załączonych do akt głównych)

W piśmie z dnia 12 marca 2013 r. Miasto P. odnosząc się do wniosków pozwanych o zaniechanie naliczania czynszu, z uwagi na szereg wad wykluczających możliwość korzystania z lokalu poinformowało, że zwalnia ich z płatności czynszu za okres od lutego do marca 2012 r. i w związku z tym dokona stosownych korekt.

Dowód: pismo z dnia 12 marca 2013 r. (k. 159 w aktach lokalowych załączonych do akt głównych)

W piśmie z dnia 26 marca 2013 r. Miasto P. wezwało pozwanych do zapłaty zaległych należności czynszowych i innych opłat wynikających z tytułu najmu lokalu użytkowego w łącznej kwocie 7.330,28 zł, w dodatkowym miesięcznym terminie. W piśmie tym powołując się na art. 672 k.c. wskazano, że zaleganie z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, daje podstawę prawną do rozwiązania stosunku najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Dowód: upomnienie z dnia 26 marca 2013 r. wraz z potwierdzeniem nadania (k. 47 – 48)

Pismem z dnia 20 czerwca 2013 r., doręczonym w dniu 02 lipca 2013 r. Miasto P. powołując się na art. 672 k.c. i zaleganie z czynszem za okres przekraczający dwa pełne okresy płatności, wypowiedziało pozwanym umowę najmu lokalu użytkowego położonego w P. przy ulicy (...) bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jednocześnie w przedmiotowym piśmie wskazano, że utrata tytułu prawnego do zajmowanego lokalu skutkuje naliczaniem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 471,26 zł, a brak spłaty zadłużenia i wydania lokalu w zakreślonym terminie, tj. w terminie 7 dni od daty doręczenia wypowiedzenia doprowadzi do skierowania sprawy o zapłatę i eksmisję na drogę postępowania sądowego.

Dowód: wypowiedzenie umowy z dnia 20 czerwca 2013 r. wraz z potwierdzeniem odbioru (k. 45 – 46 verte)

Pismami z dnia 13 sierpnia 2013 r. Miasto P. wezwało pozwanych do zapłaty kwoty 9.811,44 zł z tytułu bezumownego korzystania z lokalu użytkowego położonego w P. przy ul. (...) oraz do wydania tego lokalu w terminie 3 dni od daty doręczenia pisma. W pismach tych wskazano, że pozwani utracili prawo do lokalu w dniu 10 lipca 2013 r.

Dowód: ostateczne przedsądowe wezwania do zapłaty i wydania rzeczy (k. 184 – 176 w aktach lokalowych załączonych do akt głównych)

W piśmie z dnia 22 września 2013 r. pozwani odwołując się do pisma Miasta P. w przedmiocie wypowiedzenia umowy zaznaczyli, że po raz kolejny wskazują, że są pozbawienie możliwości korzystania z lokalu użytkowego i wielokrotni wnosi o nienaliczanie czynszu do czasu doprowadzenia lokalu do stanu użyteczności. Jednocześnie powołując się na art. 664 § 2 k.c. i art. 682 k.c. oświadczyli, że wypowiadają umowę najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) w P., bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Dowód: pismo z dnia 22 września 2013 r. (k. 122 – 124 w aktach tut. Sądu o sygn. I C 418/17)

W odpowiedzi na pismo z dnia 22 września 2013 r., w piśmie z dnia 30 września 2013 r. Miasto P. poinformowało pozwanych, że uznaje to wypowiedzenie za nieskuteczne i niezasadne, albowiem do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego doszło już w piśmie z dnia 20 czerwca 2013 r.

Dowód: pismo z dnia 30 września 2013 r. (k. 175 w aktach lokalowych załączonych do akt głównych)

Na podstawie uchwały numer (...) Rada Miasta P. z dnia 21 maja 2013 r. doszło do przekształcenia samorządowego zakładu budżetowego – Zarząd (...) Zasobów Lokalowych w P. w powodową Spółkę poprzez likwidację w celu utworzenia spółki prawa handlowego, realizującej zadania własne gminy P. związane z zaspokajaniem zbiorowych potrzeb mieszkaniowych oraz w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego.

W dniu 1 październik 2013 r. przed notariuszem Miasto P. zawiązało spółkę z ograniczoną odpowiedzialności pod firmą Zarząd (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P.. Zgodnie z aktem założycielskim Spółka ta wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki związane z działalnością zakładu budżetowego oraz przejęła należności i zobowiązania likwidowanego zakładu budżetowego (§ 1 ust. 3 i 4). W akcie założycielski wskazano, że na podstawie art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej prawo trwałego zarządu gruntów posiadane przez zakład budżetowy o nazwie: Zarząd (...) Zasobów Lokalowych, z chwilą przekształcenia tego samorządowego zakładu budżetowego w Spółkę stają się z mocy ustawy, prawem użytkowania wieczystego tej Spółki (§ 1 ust. 6).

Z dniem 5 listopada 2013 r. powodowa Spółka działająca pod firmą Zarząd (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego.

Dowód: akt notarialny z dnia 1 października 2013 r., Repertorium A numer (...) wraz z załącznikami (k. 258 – 306), wydruk z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego (k. 69 – 71)

W piśmie z dnia 29 listopada 2013 r. powód odnosząc się do pisma pozwanych poinformował ich, że z uwagi na bezumowne zajmowanie lokalu, w przypadku woli jego dobrowolnego wydania, prosi o ustalenie terminu przekazania opróżnionego lokalu. Powód zaznaczył też, że do czasu wydania lokalu ewentualnie zawarcia nowej umowy najmu naliczane będzie pozwanym odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu. Ustosunkowując się natomiast do zwrotu poniesionych nakładów, powód wyjaśnił, że stosownie do § 7 umowy najmu najemca nie mógł dokonywać w lokalu zmian i przeróbek bez uprzedniej zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie, a z akt wynika, że pozwani nigdy się o taką zgodę nie zwracali. Dodatkowo poinformowano pozwanych, że ich pismo z dnia 8 i 29 października 2013 r. jest w toku rozpatrywania.

Dowód: pismo z dnia 29 listopada 2013 r. (k. 195 w aktach lokalowych załączonych do akt głównych)

W dniu 31 grudnia 2013 r. pomiędzy Miastem P. jako wydzierżawiającym, a powodem jako dzierżawcą został zawarty aneks do umowy dzierżawy nr (...) z dnia 1 października 2013 r. Strony postanowiły zmienić umowę dzierżawy z dnia 1 października 2013 r., przyjmując od dnia 1 stycznia 2014 r. nowy jej tekst, a nadto postanowiły rozwiązać umowę dzierżawy nr (...), a jej przedmiot dodać do umowy dzierżawy nr (...).

I tak w § 1 ust. 1 umowy z dnia 31 grudnia 2013 r. wskazano, że wydzierżawiający oddaje dzierżawcy przedmiot umowy do korzystania i pobierania pożytków na czas nieoznaczony. Przedmiotem umowy, jak wskazano § 1 ust. 2 są określone w załączniku nr 1 do umowy nieruchomości niezabudowane i zabudowane oraz udziały w tych nieruchomościach, wraz z wszelkimi obiektami znajdującymi się na tych nieruchomościach, jak również spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. Wydzierżawiający w § 1 ust. 3 umowy oświadczył, że w stosunku do nieruchomości stanowiących przedmiot umowy przysługują mu odpowiednio: prawo własności albo współwłasności bądź uprawnienia wynikające ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy czym strony zgodnie oświadczyły, że przedmiot umowy został dzierżawcy wydany protokołem zdawczo – odbiorczym w dniu 1 października 2013 r. Zgodnie z § 4 ust. 2 umowy w dniu jego podpisania dzierżawca wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z tytułów prawnych obowiązujących na składnikach przedmiotu umowy, zawartych przed jej podpisaniem, przy czym zapis ten dotyczy również sytuacji wydzierżawienia nowych składników, nieobjętych umową.

Jedną z nieruchomości wskazanych w załączniku do przedmiotowej umowy jest nieruchomość położona w P. przy ulicy (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

Dowód: aneks do umowy dzierżawy zawarty 31 grudnia 2013 r. wraz z załącznikiem (k. 243 – 257)

Pozwani zajmowali lokal użytkowy położony w P. przy ulicy (...) do dnia 14 stycznia 2014 r. Wtedy to lokal ten w drodze protokołu zdawczo – odbiorczego został przekazany przez pozwanego administratorowi. W uwagach do protokołu pozwany stwierdził, że lokal zdaje z zastrzeżeniem zwrotu nakładów poczynionych na adaptację i konieczne remonty. Przy odbiorze lokal był pusty. Była w nim wyczuwalna wilgoć.

Przy piśmie z dnia 20 stycznia 2014 r. administrator przesłał powodowi protokół zdawczo – odbiorczy wraz z szacunkowa wyceną prac remontowo – budowlanych oraz dokumentacją zdjęciową. Z wyceny tej wynika, że konieczne jest wykonanie w lokalu:

- robót ogólnobudowlanych związanych z wymianą drzwi do WC, sprawdzeniem wentylacji oraz wymianą kratki wentylacyjnej, montażem balustrady, naprawą ścian w miejscu montażu instalacji wodno – kanalizacyjnej;

- w zakresie instalacji wodno – kanalizacyjnej i centralnego ogrzewania – sprawdzenie stanu technicznego instalacji, ewentualne uszczelnienie i naprawa;

- zakresie instalacji elektrycznej – sprawdzenie stanu technicznego istniejącej instalacji.

Dowód: protokół zdawczo – odbiorczy lokalu użytkowego, pismo z dnia 20 stycznia 2014 r. wraz z wyceną (odpowiednio: k. 200 – 199 i k. 205 – 201 w aktach lokalowych załączonych do akt głównych), zeznania świadka I. W. (protokół z rozprawy z dnia 11 października 2017 r. - k. 210 – 211)

Tytułem odszkodowania za bezumowne korzystania z lokalu użytkowego położonego w P. przy ul. (...) zostały naliczone za poszczególne miesiące odpowiednio kwoty:

- 471,26 zł za miesiąc sierpień 2013 r. z terminem płatności do dnia 10 września 2013 r. – rachunek nr (...) – BOM (...),

- 471,26 zł za miesiąc wrzesień 2013 r. z terminem płatności do dnia 10 października 2013 r. – rachunek nr (...) – BOM (...),

- 471,26 zł za miesiąc październik 2013 r. z terminem płatności do dnia 10 listopada 2013 r. – rachunek nr (...) – BOM (...),

- 471,26 zł za miesiąc listopad 2013 r. z terminem płatności do dnia 10 grudnia 2013 r. – rachunek nr (...) – BOM (...),

- 521,74 zł za miesiąc grudzień 2013 r. z terminem płatności do dnia 10 stycznia 2014 r. – rachunek nr (...) – BOM (...),

- 521,74 zł za miesiąc styczeń 2014 r. z terminem płatności do dnia 10 lutego 2014 r. – rachunek nr (...) – (...). Przy czym w dniu 13 grudnia 2013 r. wystawiono rachunek korygujący nr (...) – BOM (...) dotyczący miesiąca listopada 2013 r. wskazując, że za ten miesiąc powinna być uiszczona kwota 521,74 zł, a nie kwota 471,26 zł. Natomiast w dniu 31 stycznia 2014 r. wystawiono rachunek korygujący nr (...) – (...) dotyczący miesiąca stycznia 2014 r. wskazując, że za ten miesiąc powinna być uiszczona kwota 253,62 zł, a nie kwota 521,74 zł. Kwot tych pozwani nie uiścili.

Po skorygowaniu łączna kwota odszkodowania naliczona za okres od sierpnia 2013 r. do 14 stycznia 2014 r. wyniosła 2.692,88 zł. Natomiast odsetki ustawowe naliczone od poszczególnych kwot odszkodowania za kolejne miesiące, na dzień 31 stycznia 2015 r. stanowią kwotę 407,36 zł.

Dowód: rachunek nr (...) – BOM (...) (k. 20), rachunek nr (...) – BOM (...) (k. 18), rachunek nr (...) – BOM (...) (k. 16), rachunek nr (...) – BOM (...)(k. 15) rachunek nr (...) – BOM (...) (k. 11), rachunek nr (...) – (...) (k. 9), rachunek korygujący nr (...) – BOM (...) (k. 13), rachunek korygujący nr (...) – (...) (k. 7), zestawienie należności i wpłat z tytułu odszkodowania (k. 6), zeznania świadka A. G. (protokół z rozprawy z dnia 6 września 2017 r. (k. 204)

Jednocześnie w okresie od sierpnia 2013 r. do 14 stycznia 2014 r. pozwani nie uiszczali kwot związanych opłatami za gospodarowanie odpadami komunalnymi w kwocie 30,80 zł za każdy miesiąc, tj. łącznie 184,80 zł. W tym okresie pozwani nie uiszczali także zaliczek za zimną wodę i ścieki, które łącznie za poszczególne miesiące wyniosły: za sierpień 2013 r. - 9,72 zł, za wrzesień 2013 r. - 9,72 zł, za październik 2013 r. - 9,72 zł, za listopad 2013 r. - 9,72 zł, za grudzień 2013 r. - 9,72 zł, za styczeń 2014 r. - 10,30 zł, a więc łącznie 58,90 zł. Przy czym po rozliczeniu świadczeń za cały rok 2013 r. do zapłaty oprócz powyższych kwota pozostała jeszcze kwota 79,53 zł. Kwoty świadczeń zostały ostatecznie poniesione przez powodową Spółkę.

Łącznie za okres od sierpnia 2013 r. do 14 stycznia 2014 r. z tytułu powyższych świadczeń pozowani powinni zapłacić kwotę 323,23 zł, a z uwagi, że kwot tych nie płacono zostały naliczone odsetki ustawowe, które na dzień 31 stycznia 2015 r. stanowią kwotę 45,78 zł. Łącznie z odsetkami do zapłaty pozostała zatem kwota 369,01 zł, którą uiścił powód.

Dowód: zestawienie należności i wpłat z tytułu świadczeń (k. 22), faktura korygująca (k. 23), faktura VAT z dnia 1 stycznia 2014 r. (k. 25), faktura VAT (k. 28), faktura VAT (k. 31), faktura VAT (k. 34), faktura VAT (k. 37), faktura VAT (k. 40), zeznania świadka A. G. (protokół z rozprawy z dnia 6 września 2017 r. (k. 204)

Pismami z dnia 13 stycznia 2015 r. wezwano pozwanych do zapłaty kwot zadłużenia wraz z odsetkami.

Dowód: ostateczne przedsądowe wezwania do zapłaty z dnia 13 stycznia 2015 r. wraz z potwierdzeniem odbioru (k. 41 – 44)

Przed Sądem Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. toczyła się z sprawa z powództwa powodowej Spółki przeciwko pozwanym o zapłatę czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych związanych z przedmiotowym lokalem użytkowym za okres od 1 stycznia 2012 r. do 31 lipca 2013 r. Z tego tytułu powód dochodził łącznie kwoty 9.847,06 zł wraz z ustawowymi odsetkami. W stosunku do pozwanej uprawomocnił się wydany w postępowaniu upominawczym nakaz zapłaty. Z kolei w stosunku do pozwanego w dniu 16 lutego 2016 r. Sąd tylko w niewielkim zakresie uwzględnił powództwo uznając, że od dnia 19 lutego 2012 r. lokal nie nadawał się do użytku, a zatem od tego dnia pozwanym przysługiwało zwolnienie od czynszu oraz innych opłat. Jednocześnie Sąd uznał, że do rozwiązania między stronami umowy najmu doszło za porozumieniem stron i od dnia 26 listopada 2012 r. umowa najmu stron nie wiązała.

Dowód: wyrok tut. Sądu z dnia 16 lutego 2016 r., sygn. akt I C 418/17 wraz z uzasadnieniem (k. 170 – 178)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dokumentów zawartych w aktach niniejszej sprawy, w załączonych aktach lokalowych i aktach tut. Sądu o sygn. I C 418/17, a także na podstawie zeznań świadków: A. G., W. M. i I. W..

Prawdziwości i autentyczności zgromadzonych dokumentów strony nie kwestionowały, a i Sąd nie znalazł podstaw, aby podważyć ich moc dowodową.

Za wiarygodne Sąd uznał zeznania świadków: A. G., W. M. i I. W.. Zeznania te były spójne, logiczne, wzajemnie się uzupełniały, a także korespondowały ze sobą i pozostałym zebranym w sprawie materiałem dowodowym.

Nie przydatne dla poczynienia istotnych dla sprawy ustaleń okazały się natomiast zeznania świadka Ł. N. oraz pozwanego. Świadek Ł. N. przyznał wprawdzie, że administrował przedmiotowym lokalem, jednocześnie jednak zaznaczył, iż jego wiedza pochodzi wyłącznie z akt lokalowych. Z kolei przesłuchanie pozwanego miało na celu wyłącznie ustalenia, czy w okresie, kiedy była do pozwanych kierowana korespondencja sądowa zamieszkiwali oni pod adresem wskazanym w pozwie.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo w niniejszej sprawie okazało się zasadne tylko w niewielkim zakresie. Przed przejściem do zasadniczych rozważań już w tym miejscu należy poczynić kilka uwag porządkujących.

Po pierwsze, dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie miały decydującego znaczenia ani uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. akt III CZP 28/19 (Lex nr 2738644), na którą powoływał się pełnomocnik strony powodowej, ani uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2017 r., sygn. akt III CZP 81/17 (Lex nr 2409063), do której z kolei odwoływał się pełnomocnik pozwanych. Chociaż uwagi poczynione w drugiej z powołanych uchwał (III CZP 81/17) nie pozostają bez wpływu na ocenę legitymacji czynnej powoda, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

Trzeba zauważyć, że pierwsza z powołanych uchwał (wydana w sprawie III CZP 28/19) dotyczyła wprawdzie legitymacji czynnej, ale co do roszczenia przewidzianego w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Roszczenie to jest natomiast związane z zajmowaniem bez tytułu prawnego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 4 powołanej ustawy, a zatem lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokalu będącego pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Natomiast lokal użytkowy z którym związane były dochodzone w niniejszej sprawie roszczenia, bez wątpienia nie jest lokalem, o którym mowa w powołanym art. 2 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy, a co za tym idzie nie znajduje do niego zastosowania art. 18 ust. 1 ww. ustawy.

Z kolei w drugiej z powołanych uchwał (III CZP 81/17) stwierdzono, że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, powstała w związku z likwidacją zakładu budżetowego, realizującego zadania gminy w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi jej własność, nie wstępuje w miejsce gminy w charakterze wynajmującego w stosunki najmu lokali mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości, która nie została wniesiona jako wkład do spółki. Taka spółka nie wstępuje też w stosunki najmu lokali mieszkalnych w charakterze wynajmującego na podstawie zawartej z gminą umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej własność gminy. Roszczenia dochodzone w niniejszej sprawie – na co słusznie zwrócił uwagę Sąd Okręgowy w swoim uzasadnieniu – nie były związane z umową najmu, a bezumownym korzystaniem z lokalu i dostarczaniem do tego lokalu w tym okresie świadczeń. Co więcej powód jako podmiot zdolny we własnym imieniu nabywać prawa powstał już po tym jak umowa najmu przestała wiązać strony, które ją zawarły, tj. Miasto P. i pozwanych. Powodowa Spółka jako spółka kapitałowa w organizacji mogąca zgodnie z art. 11 § 1 k.s.h. we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywane, powstała bowiem dopiero w dniu 1 października 2013 r., kiedy doszło do jej zawiązania w akcie założycielskim (art. 161 § 1 k.s.h. w zw. z art. 4 § 2 k.s.h.). W żadnej mierze powód nie mógł zatem wstąpić do tej umowy w miejsce wynajmującego.

Po drugie, z dokumentów zgromadzonych w niniejszej sprawie, a także znajdujących się w akta załączonych do akt głównych wynika, że strony umowy najmu przedmiotowego lokalu użytkowego (Miasto P. i pozwani) nie były zgodne, co do tego kiedy umowa najmu zawarta w dniu 9 lutego 1993 r. przestała je wiązać. Pierwsze oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu Miasto P. złożyło pozwanym w piśmie z dnia 15 listopada 2012 r., doręczonym w dniu 26 listopada 2012 r. Jednak już w piśmie z dnia 29 listopada 2012 r. Miasto P. cofnęło to oświadczenie. Zgodnie z art. 61 § 1 zd. 2 k.c. odwołanie oświadczenia woli jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. Z powyższego bez wątpienia wynika, że oświadczenie o odwołaniu oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu doszło do pozwanych później niż samo oświadczenie o wypowiedzeniu. Nie zostały zatem spełnione warunki, o których mowa w powołanym art. 61 § 1 zd. 2 k.c., od których co do zasady uzależniona jest skuteczność odwołania oświadczenia woli. Jak podkreśla się jednak w doktrynie i orzecznictwie skuteczne jest nie tylko odwołanie oświadczenia woli, jeżeli doszło do adresata jednocześnie z oświadczeniem lub wcześniej, lecz także odwołanie późniejsze – za zgodą drugiej strony (por. Janiak Andrzej. Art. 61. W: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, wyd. II. Wolters Kluwer Polska, 2012 r. i powołane tam orzeczenia, a także wypowiedzi judykatury). Już po złożeniu oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, następnie odwołanego, pozwani w dalszym ciągu w korespondencji kierowanej do Miasta P. powoływali się na stosunek najmu, wnosząc m.in. o zwolnienie z obowiązku uiszczania czynszu. Postawa pozwanych świadczy zatem o tym, że zaakceptowali oni odwołanie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy złożonego w piśmie z dnia 15 listopada 2012 r. (w tym zakresie Sąd nie podzielił zatem rozważań poczynionych przez tut. Sąd w uzasadnieniu wyroku wydanego w sprawie I C 418/17, że umowa została rozwiązania na mocy porozumienia strony i nie wiązała stron od dnia 26 listopada 2012 r.). Za skuteczne należało natomiast uznać oświadczenie o wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia złożone przez Miasto P. w piśmie z dnia 20 czerwca 2013 r., doręczonym pozwanym w dniu 02 lipca 2013 r. Pozwani w niniejszej sprawie nie wykazali bowiem, aby oświadczenie to było bezskuteczne w świetle art. 672 k.c. Argumentacja pozwanych w tej kwestii ograniczyło się do odwołania się do różnych składanych przez nich pism, w których przedstawiali swoje stanowisko. Mając to na uwadze należało uznać, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy złożone przez pozwanych w piśmie z dnia 22 września 2013 r. nie wywołało żadnych skutków prawnych. Umowa najmu przestała bowiem wiązać strony na skutek wypowiedzenia złożonego przez Miasto P. w piśmie z dnia 20 czerwca 2013 r.

W świetle poczynionych powyżej uwag należy stwierdzić, że umowa najmu lokalu użytkowego położonego w P. przy ulicy (...) nie wiązała już jej stron (Miasta P. i pozwanych) w okresie za jaki dochodzono roszczenia w niniejszej sprawie, tj. od dnia 1 sierpnia 2013 r. do 31 stycznia 2015 r. Przy czym , o ile w pozwie powód wskazał, że zarówno wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, jak również zwrotu świadczeń dostarczanych do lokalu dochodzi za okres od 1 sierpnia 2013 r. do 31 stycznia 2015 r., to w rzeczywistości z załączonych przez niego dokumentów wynika, iż przedmiotowe roszczenia zostały naliczone wyłącznie do dnia 14 stycznia 2014 r., a więc dnia, w którym pozwani zwrócili lokal użytkowy. Tylko zaś odsetku ustawowe zostały przez powoda wyliczone na dzień 31 stycznia 2015 r.

Przechodząc do rozważań odnoszący się bezpośrednio do żądań sformułowanych w pozwie należy zaznaczyć, że przedmiotem żądania była kwota obejmująca – jak już wskazano – wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwanych z lokalu użytkowego położonego w P. przy ulicy (...) i dostarczanie do tego lokalu świadczeń w okresie od 1 sierpnia 2013 r. do 14 stycznia 2014 r.

Dokonując oceny prawnej tak sformułowanych żądań w pierwszej kolejności rozważanie wymagało, czy powód posiada legitymację czynną w niniejszej sprawie, a to w oparciu o jego stanowisko i przedstawione przez niego dowody, zgodnie z oceną prawną i wskazaniami Sądu II instancji, którymi zgodnie z art. 386 § 6 k.p.c. Sąd był związany. W tym zakresie Sąd w dalszej części uzasadnienia osobno będzie rozpatrywał jednak roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie i roszczenie o świadczenia dostarczane do lokalu.

Powód swojej legitymacji czynnej do dochodzenia roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie upatrywał we wstąpieniu we wszystkie prawa i obowiązki związane z działalnością samorządowego zakładu budżetowego w zakresie obejmującym roszczenia za okres od 1 sierpnia do 30 września 2013 r., powołując się w tej kwestii na zapisy aktu założycielskiego § 1 ust. 3 – 5 (tak w pozwie k. 4 i w apelacji k. 239 verte) i zaznaczając, że zapisy te należy interpretować przy uwzględnieniu treści art. 65 § 1 i 2 k.c. W tym zakresie powód powoływał się zatem na następstwo prawne, odwołując się także do art. 23 ust. 3 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (dalej jako u.g.k.). Natomiast w zakresie roszczeń za okres od 1 października 2013 r. do 14 stycznia 2014 r. powód powołał się na wynikające z art. 693 k.c. w zw. z art. 53 § 2 k.c. prawo dzierżawcy do pobierania pożytków na prawo do pobierania pożytków z dzierżawionej rzeczy i cesję dokonaną w umowie dzierżawy (tak w apelacji k. 240 verte i k. 241).

Uwzględniając zakreślone przez pełnomocnika powoda podstawy faktyczne, w których powód upatrywał swojej legitymacji czynnej, wymaga podkreślenia, że zgodnie z art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Istniejący po stronie pozwanych obowiązek zwrotu przedmiotu najmu został także wyrażony w § 10 umowy najmu z dnia 9 lutego 1993 r. Tym samym po zakończeniu umowy najmu, co nastąpiło – jak już wskazano – na skutek złożenia przez Miasto P. w piśmie z dnia 20 czerwca 2013 r. oświadczenia o wypowiedzeniu, pozwani byli zobowiązani zwrócić Miastu P. – jako wynajmującemu – lokal użytkowy położony w P. przy ul. (...), co uczynili dopiero w dniu 14 stycznia 2014 r. Niewątpliwie zatem w okresie objętym żądaniem pozwu (od dnia 1 sierpnia 2013 r. do dnia 14 stycznia 2014 r.) pozwani posiadali przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego.

W orzecznictwie za ustalone trzeba uznać stanowisko, że w razie istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego, będącego podstawą posiadania cudzej rzeczy, rozliczenie nastąpić powinno według reżimu prawnego normującego ten stosunek prawny, bo przepisy art. 224 k.c. do 230 k.c. nie mają zastosowania do stosunku umownego między właścicielem a inną osobą, na podstawie którego korzystała ona z rzeczy za zgodą właściciela. W takim wypadku, w pierwszej kolejności, stosować należy postanowienia umowy, a w razie jej braku lub odpadnięcia tytułu, przepisy Kodeksu cywilnego o zobowiązaniach (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt V CSK 625/13, Lex nr 1515459). Tym samym, w sytuacji kiedy najemca uchybił obowiązkowi zwrotu przedmiotu najmu (art. 675 § 1 k.c.), nienależycie wykonując zobowiązanie (art. 471 k.c.), czym wyrządził szkodę wynajmującemu odpowiadającą sumie tego, co uzyskałby z najmu przedmiotu umowy zastosowanie, gdy idzie o roszczenie odszkodowawcze znajdą przepisy art. 675 § 1 k.c. i art. 471 k.c., a nie art. 224 § 2 k.c. w związku z art. 225 k.c. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. akt V ACa 656/16, Lex nr 2171150).

To zatem w oparciu o art. 675 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. należało rozpatrywać dochodzone roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie przez pozwanych z przedmiotowego lokalu w okresie od dnia 1 sierpnia do dnia 30 września 2013 r. W tym okresie powód swojej legitymacji – jak już wskazano – upatrywał we wstąpieniu we wszystkie prawa i obowiązki związane z działalnością samorządowego zakładu budżetowego. Stanowiska powoda co do przysługującej mu legitymacji nie można jednak podzielić. Zgodnie z art. 22 ust. 1 u.g.k. organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego może, w drodze uchwały, zdecydować o likwidacji samorządowego zakładu budżetowego w celu zawiązania spółki akcyjnej albo spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez wniesienie na pokrycie kapitału spółki wkładu w postaci mienia samorządowego zakładu budżetowego pozostałego po jego likwidacji. Składniki mienia samorządowego zakładu budżetowego przekształconego w spółkę zgodnie z art. 23 ust. 1 u.g.k. stają się majątkiem spółki. Na gruncie tych przepisów i skutków przekształcenia zakładu budżetowego – Zarząd (...) Zasobów Lokalowych – w powodową Spółkę, Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powołanej uchwał III CZP 81/17 stanął na stanowisku, które Sąd podziela, że nowo powstała spółka korzysta tylko z takich praw zakładu budżetowego, jakie zostaną do niej wniesione przez samorządową osobę prawną. Oznacza to, że tworzona spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ex lege wykonuje prawa i obowiązki tylko w odniesieniu do tych składników mienia zakładu budżetowego, które zostały do niej wniesione. Obecnie zatem spółka nie może ex lege, bez wniesienia do niej określonego mienia, uzyskać praw i obowiązków związanych z tym mieniem. Przenosząc te uwagi na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że z aktu założycielskiego powodowej Spółki nie wynika, aby została do niej wniesiona nieruchomość położona w P. przy ul. (...), czy określone prawo do tej nieruchomości. Wbrew zaś stanowisku pełnomocnika powoda wyrażonemu w apelacji, w tej kwestii nie można dokonywać wykładni zapisów aktu założycielskiego (§ 1 ust. 3 i 4), w taki sposób, że wolą Miasta P. było przeniesienie na powodową Spółkę wszystkich wymagalnych i niewyegzekwowanych wierzytelności Miasta P.. Zapisy te miałyby bowiem jakiekolwiek znaczenie prawne, gdyby prawa i obowiązku, o których w nich mowa były związane z mieniem, które zostało wniesione do powodowej Spółki. Na ten aspekt słusznie zwrócono uwagę w uzasadnieniu powołanej powyżej uchwały SN wydanej w sprawie III CZP 81/17. Skoro zaś nieruchomość położona w P. przy ul. (...) nie została wniesiona do powodowej Spółki, to również roszczenia związane z bezumownym korzystaniem z lokali na niej położonych, w tym tego zajmowanego przez pozwany, za okres od dnia 1 sierpnia do dnia 30 września 2013 r., nie mogły przejść na powodową Spółkę. Należało zatem uznać, że powodowa Spółka nie była legitymowana do dochodzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanych z przedmiotowego lokalu użytkowego w okresie od dnia 1 sierpnia do dnia 30 września 2013 r. W tym zakresie legitymacja przysługuje bowiem Miastu P., któremu pozwani wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 675 § 1 k.c. nie zwrócili przedmiotu najmu. Z uwagi zatem na brak legitymacji czynnej po stronie powodowej roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu w okresie od dnia 1 sierpnia do dnia 30 września 2013 r. podlegało oddaleniu.

Odnosząc się natomiast do drugiego okresu za, który powód dochodził odszkodowania za bezumowne korzystanie, tj. okresu od dnia 1 październik 2013 r. (dzień, w którym została zawiązana powodowa Spółka) do dnia 14 stycznia 2014 r. (dzień zwrotu przez pozwanych przedmiotowego lokalu użytkowego), należy przypomnieć, że w tym zakresie powód wykazując swoją legitymacje powołał się na wynikające z art. 693 k.c. w zw. z art. 53 § 2 k.c. prawo dzierżawcy do pobierania pożytków z dzierżawionej rzeczy, dodając także w uzasadnieniu apelacji, że na podstawie zapisów umowy dzierżawy można przyjąć, iż Miasto P. dokonało cesji wierzytelności na powodową Spółkę. Również z takim stanowiskiem strony powodowej nie można się zgodzić. Po pierwsze, powód nie załączył do akt sprawy umowy dzierżawy z dnia 1 października 2013 r., a wyłącznie aneks z dnia 31 grudnia 2013 r., który w rzeczywistości jest nową umową dzierżawy. Nie sposób zatem odnosić się do treści umowy i dokonywać wykładni jej zapisów, skoro nie została ona przedłożona do akt sprawy. Po drugie, odnosząc się do analogicznych argumentów strony powodowej powołującej się na art. 693 § 1 k.c. i prawo do pobierania pożytków Sąd Okręgowy w Poznaniu w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 lipca 2018 r. wydanego w sprawie II Ca 491/18 (niepublikowany) trafnie stwierdził, że uprawnienie do pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy, o którym mowa w art. 693 § 1 k.c., w odniesieniu do pożytków cywilnych oznacza tyle, że dzierżawca jest uprawniony do zawierania umów odpłatnego korzystania z przedmiotu dzierżawy, w szczególności umowy najmu, i pobierania pożytków na podstawie takiej umowy. Zawarcie umowy dzierżawy w żaden sposób nie modyfikuje jednak dotychczasowych stosunków umownych pomiędzy właścicielem rzeczy a jej dotychczasowym najemcą, a w szczególności nie kreuje po stronie dzierżawcy roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. W uzasadnieniu tego samego wyroku Sąd Okręgowy w Poznaniu trafnie także wskazał, że w żadnym z postanowień aneksu do umowy dzierżawy, strony nie dokonały przelewu wierzytelności z tytułu czynszów najmu czy też odszkodowań za bezumowne korzystanie z lokali znajdujących się w wydzierżawianych nieruchomościach. Argumentowanie zatem, że strony były przekonane, iż konieczne było przeniesienie na dzierżawcę m.in. roszczeń o odszkodowania z tytułu użytkowania lokali, aby dzierżawca mógł utrzymywać komunalny zasób mieszkaniowy w stanie niepogorszonym, jest raczej próbą sanowania umowy zawartej wadliwie z punktu widzenia interesów stron, niż dokonywaniem wykładni oświadczeń woli składających się na tę czynność prawną. W umowie stron brak bowiem jakichkolwiek postanowień, które wskazywałyby na to, iż strony dokonały cesji wierzytelności. Wierzytelności te nie zostały w umowie wymienione, a treść umowy dzierżawy nie pozostawia żadnych wątpliwości, że dzierżawca uzyskał uprawnienie do oddawania lokali do odpłatnego korzystania, lecz nie doszło do przeniesienia na jego rzecz m.in. roszczeń o odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokali. Co zaś istotne powód nie podjął nawet próby wykazania, że wola stron umowy dzierżawy była odmienna niż wynikająca z literalnego jej brzmienia. Z tych też przyczyn nie można uznać, aby również w zakresie odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanych z przedmiotowego lokalu użytkowego w okresie od dnia 1 październik 2013 r. do dnia 14 stycznia 2014 r., powodowi przysługiwała legitymacja czynna. Legitymacji takie można by się wprawdzie doszukiwać w art. 415 k.c., jednak powód reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika nie wskazywał na okoliczności faktyczne, które pozwalałyby przyjąć, że podstaw odszkodowania upatruje w czynie niedozwolonym pozwanych. Sąd zaś zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Jednolicie przyjmuje się natomiast, że zakaz orzekania ponad żądanie odnosi się zarówno do samego żądania (petitum), jak i do jego podstawy faktycznej (causa petendi) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 2019 r., sygn. akt I CSK 722/17, Lex nr 2603553). Ostatecznie należało zatem przyjąć, że także w zakresie odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanych z przedmiotowego lokalu w okresie od dnia 1 październik 2013 r. do dnia 14 stycznia 2014 r., powód nie wykazał swojej legitymacji czynnej. Również zatem za ten okres roszczenie z tego tytułu podlegało oddaleniu. W zakresie odszkodowania za bezumowne korzystanie wypada jeszcze wskazać, że skoro powód nie wykazał, że przysługiwała mu legitymacja do domagania się odszkodowana za bezumowne korzystanie przez cały okres objęty żądaniem pozwu, to tym bardzie nie mógł domagać się skapitalizowanych odsetek ustawowych jako roszczenia akcesoryjnego związanego z tym odszkodowaniem. Konkludując trzeba zatem stwierdzić, że powództwo w zakresie odnoszącym się do odszkodowania za bezumowne korzystanie w całości podlegało oddaleniu, o czym Sąd orzekł w pkt 2 wyroku.

Uwzględnieniu w całości podlegało natomiast żądanie zasądzenia kwoty 323,23 zł tytułem dostarczanych do lokalu świadczeń za okres od 1 sierpnia 2013 r. do 14 stycznia 2014 r. i kwoty 45,78 zł skapitalizowanych odsetek od tych świadczeń obliczonych za okres od 1 sierpnia 2013 r. do 31 stycznia 2015 r. wraz z dalszymi odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu, tj. dnia 8 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty. Koszty tych świadczeń związanych z opłatami za gospodarowanie odpadami komunalnymi, a także zaliczkami za zimną wodę i ścieki, ostatecznie jak wynika z zeznań świadka A. G. (k. 204) poniósł powód, czego pozwani nie kwestionowali. Doszło zatem do bezpodstawnego wzbogacenia się pozwanych kosztem powoda (por. uzasadnienie powołanego powyżej wyroku SO w Poznaniu z dnia 6 lipca 2018 r., sygn. akt II Ca 491/18). Zgodnie bowiem z art. 405 k.c. kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Skoro zaś powód uiścił opłaty za świadczenia dostarczane do lokalu zajmowanego w tym czasie przez pozwanych, to zwolnił ich w tym zakresie z ciążącego na nich obowiązku. Niewątpliwie doszło zatem do wzbogacenia pozwanych kosztem majątku powoda. Co zaś istotne między zubożeniem powoda, a wzbogacenie pozwanych istniał związek przyczynowy. Pozwanych obciążał zatem obowiązek zwrotu powodowi korzyści jakie uzyskali jego kosztem, a to zgodnie z powołanym art. 405 k.c.

O odsetkach od zasądzonej kwot na podstawie art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 482 § 1 k.c. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

Ostatecznie zatem w pkt 1 wyroku zasądzono na rzecz powoda solidarnie od pozwanych kwotę 369,01 zł wraz z odsetkami ustawowymi od tej kwoty od dnia 8 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty, a w pkt 2 wyroku oddalono powództwo w pozostałym zakresie.

O kosztach procesu Sąd na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. orzekł w pkt 3 wyroku obciążając nimi strony w zakresie w jakim każda z nich wygrała sprawę. Powód wygrał sprawę 10,63 % (zasądzono kwotę 369,01 zł z dochodzonej kwoty 3.469,25 zł), a pozwani w 89,37 %. Tym samym powód powinien ponieść koszty w proporcji 89,37 %, a pozwani w 10,63 %.

Na koszty procesu strony powodowej składały się opłata od pozwu 174 zł ,opłata od pełnomocnictwa 17 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 600 zł – ustalone na podstawie § 6 pkt 3. rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r., w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490), które miały zastosowanie z uwagi na datę wszczęcia postępowania. Razem suma kosztów strony powodowej za pierwszą instancję wynosiła 791 zł Natomiast za postępowanie przed Sądem II instancji koszty procesu strony powodowej wynosiły opłata od apelacji 174 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 450 zł – ustalone na podstawie § 2 pkt 3 w zw. z § 10 pkt 1 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265), które miały zastosowanie z uwagi na datę złożenia apelacji. Łącznie koszty powoda za postpowanie apelacyjne to 624 zł. Natomiast pozwani na podstawie analogicznych przepisów rozporządzeń ponieśli koszty przed sądem I instancji w wysokości 634 zł, w tym 34 zł opłaty od pełnomocnictw i 600 zł kosztów zastępstwa procesowego, a przed Sądem II instancji 450 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Koszty procesu wyniosły łącznie 2.499 zł ( 791 zł + 624 zł + 634 zł + 450 zł ). 89.37 % z kwoty 2.499 zł wynosi 2.233,35,14 zł, natomiast 10,63 % z tej kwoty to 265,64 zł. Powód poniósł koszty w wysokości 1.415 zł a winien w kwocie 2.233,35 zł, natomiast pozwani ponieśli koszty w kwocie 1.084 zł a winni ponieść w kwocie 265,64 zł. Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanych kwotę 818,35 zł tytułem zwrotu kosztów procesu o czym orzekł w punkcie trzecim wyroku.

sędzia Małgorzata Rozmiarek – Brzezińska