Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Poznań-Stare Miasto w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

28 czerwca 2024 r.

Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w P., I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Michał Przybył

Protokolant: protokolant sądowy Patrycja Dębniak

po rozpoznaniu

na rozprawie 28 czerwca 2024 r. w P.

sprawy z powództwa A. G., F. G. (1), (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B.

przeciwko Miastu P.

o zapłatę

I.  Oddala powództwo,

II.  Kosztami procesu obciąża powodów w całości i szczegółowe wyliczenie kosztów pozostawia referendarzowi sądowemu.

asesor sądowy Michał Przybył

UZASADNIENIE

Pozwem z 21.12.2022 r. (...) sp. z o.o. z s. w B., A. G. i F. G. (1) (dalej także jako powód), reprezentowani przez radcę prawnego, wnieśli o zasądzenie od Gminy M. P. 35.315,70 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego i kosztu opłaty skarbowej uiszczonej od pełnomocnictwa według norm przepisanych.

Powód wskazał, że jest właścicielem niewyodrębnionej części nieruchomości położonej przy ul. (...) w P., dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P., V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (...). Wyrokiem Sądu Rejonowego Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z 8 grudnia 2015 r., sygn. akt I C 1227/14, zmienionym wyrokiem Sądu Okręgowego w Poznaniu z 15 grudnia 2016 r., sygn. akt XV Ca 778/16, nakazano B. Ł., N. K., M. K. i małoletnim J. K., Z. K. i O. K. opróżnić i wydać właścicielowi lokal mieszkalny nr (...) położony w P. przy ul. (...). Równocześnie sąd ten orzekł, iż pozwani są uprawnieni do otrzymania lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu do czasu założenia przez Gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Powód wskazał, że pozwana Gmina nie wywiązała się z obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego od stycznia 2019 r. do lutego 2022 r., w wyniku czego powód poniósł szkodę z tytułu zamieszkiwania w lokalu osób nieuprawnionych. W związku z tym, niniejszym pozwem powód domaga się kwoty 35.315,70 zł, na która składa się: 27.584,96 zł tytułem opłat czynszowych liczonych jako iloczyn powierzchni lokalu i przyjętej stawki miesięcznie w okresie od stycznia 2019 r. do lutego 2022 r., tj. (52,30 m ² x 13,88 zł x 38 miesięcy) oraz 7.730,74 zł tytułem opłat za media za okres od stycznia 2019 r. do lutego 2022 r. Strona powodowa próbowała polubownie i ugodowo rozwiązać spór pomiędzy stronami, jednakże strony nie doszły do porozumienia. W zakresie wymagalności roszczenia oraz jego przedawnienia powód wyjaśnił, że byli lokatorzy mają uprawnienie do płacenia odszkodowania do końca każdego miesiąca, a zatem roszczenie staje się wymagalne każdorazowo po zakończeniu danego miesiąca objętego pozwem.

W odpowiedzi na pozew, pozwany wniósł o oddalenie powództwa i o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych.

Pozwany podniósł, że powód nie wykazał przesłanek jego odpowiedzialności deliktowej, zarówno co zasady, jak i wysokości. Zaprzeczył jakoby osoby uprawnione do otrzymania lokalu socjalnego zamieszkiwały w lokalu nr (...) położonym przy ul. (...) w P. w okresie objętym pozwem i podniósł, iż twierdzenia powoda w tym zakresie nie znajdują oparcia w dowodach. Pozwany zakwestionował legitymację czynną strony powodowej, bowiem w dziale III księgi wieczystej zostało wpisanie ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zakwestionował również okoliczność faktyczną, że gdyby wynajęcie spornego lokalu było możliwe, powód mógłby uzyskać stawkę czynszu w wysokości 13,88 zł/m ² w okresie od 1 stycznia 2019 r. do 28 lutego 2022 r. Na tę okoliczność powód nie przedstawił bowiem żadnych dowodów, ani nie wskazał w jaki sposób dokonał ustalenia powyższej stawki. Pozwany zakwestionował ponadto zamiar wynajmu spornego lokalu przez powoda. Na okoliczność, iż powód zamierza wynająć sporny lokal nie przedstawiono żadnego dowodu, ani też w żaden sposób nie odniesiono się w pozwie do tej kwestii. Pozwany zakwestionował również dochodzenie w niniejszym postępowaniu - tak co do zasady, jak i co do wysokości - roszczenie w zakresie opłat niezależnych. Pozwany z daleko idącej ostrożności procesowej i fakt otrzymania pozwu 12.01.2023 r. podniósł nadto zarzut przedawnienia roszczenia.

Ustosunkowując się do odpowiedzi na pozew, strona powodowa, w piśmie procesowym z 17.02.2023 r., podtrzymała powództwo w całości i wniosła o przeprowadzenie wszystkich wniosków dowodowych zgłoszonych w treści pozwu. Odnosząc się do zarzutu braku legitymacji procesowej powodów z uwagi na wpis ostrzeżenia w treści księgi wieczystej spornej nieruchomości wyjaśniono, że działkę o numerze (...) rzeczywiście nabyła w drodze zasiedzenia F. S., przy czym działka o numerze (...) ma powierzchnię 2 m ² i stanowi fragment sąsiedniego budynku. Okoliczność ta pozostaje bez żadnego wpływu na legitymację procesową powodów. Powodowie podnieśli, że stawkę należnego im czynszu ma wykazać wnioskowany przez nich dowód z opinii biegłego sądowego. Sformułowany przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia roszczenia powoda należy ocenić, zdaniem powodów, także jako bezzasadny. Wyjaśniono, że roszczenie dotyczy należności z okresu od stycznia 2019r. do lutego 2022r., których termin przedawnienia wynosi 3 lata, a koniec terminu przedawnienia przypada na koniec roku kalendarzowego. Pozew został złożony przed końcem 2022 r., a zatem przed upływem terminu przedawnienia roszczeń. Odnosząc się do zamiaru wynajmu przez właścicieli przedmiotowego lokalu powodowie podkreślili, iż okoliczność ta pozostaje bez znaczenia dla oceny czy stronie powodowej przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy. Powodowie wskazali, iż uzyskali przeciwko byłej lokatorce N. K. tytuł wykonawczy, który dotyczył roszczenia za okres od sierpnia 2019 r. do marca 2020 r., jak również wszczęli egzekucję w tym zakresie, jednakże żadne kwoty nie zostały wyegzekwowane, albowiem egzekucja okazała się bezskuteczna. Powodowie podali, iż postępowanie egzekucyjne prowadzi komornik sądowy P. W. pod sygn. Km 1837/22.

W wykonaniu zobowiązania Sądu, powodowie złożyli pismo z 15.03.2023 r., w którym jednocześnie, w związku z treścią zeznań złożonych przez świadka E. M., oświadczyli, iż cofają powództwo w części co do kwoty 212 zł, podtrzymując żądanie pozwu w pozostałym zakresie, tj. co do 35.103,70 zł. Wyjaśnili, iż kwota 212 zł stanowi sumę nienależnie naliczonych opłat za wywóz śmieci w okresie od września 2021 r. do lutego 2022 r. Opłaty te w ww. okresie naliczane były na 6 osób, podczas gdy winny być naliczane na 4 osoby z uwagi na zmianę deklaracji co do liczby osób zajmujących lokal. Odnosząc się do pozostałych opłat z tytułu mediów, którymi obciążani byli lokatorzy w okresie objętym żądaniem pozwu, wskazali, iż opłaty te mają charakter zaliczkowy i podlegają rozliczeniu, a zatem ich wysokość nie jest uzależniona od liczby osób zajmujących lokal, lecz od faktycznego zużycia.

W piśmie procesowym z 8.03.2024 r. pozwany ponownie podnosił, że strona powodowa nie wykazała przesłanek jego odpowiedzialności odszkodowawczej. Wskazał, iż strona powodowa sprzedaje sukcesywnie lokale mieszkalne przy ul. (...) w P.. Zdaniem pozwanego, powodowie nie wykazali w sposób dostateczny zamiaru wynajęcia spornego lokalu na wolnym rynku w okresie objętym pozwem. Nie udowodnili, że w przypadku dostarczenia byłej lokatorce lokalu socjalnego, a w konsekwencji opuszczenia przez nią spornego lokalu, wynajęliby go na wolnym rynku.

W piśmie procesowym z 15.04.2024 r. strona powodowa ponownie podniosła, powołując się na orzecznictwo i poglądy doktryny, iż uzależnianie odpowiedzialności odszkodowawczej gminy od wystąpienia po stronie właściciela zamiaru wynajęcia spornego lokalu pozostaje w całkowitej sprzeczności z art. 18 u.o.p.l., jak również w oderwaniu od wykładni funkcjonalnej tej regulacji. Należy przy tym zauważyć, że sam fakt niedostarczenia lokalu socjalnego osobom do niego uprawnionym w zestawieniu z faktem dalszego zamieszkiwania przez te osoby w lokalu powoda w okresie objętym żądaniem pozwu oraz faktem nieopłacania przez te osoby należności za zajmowanie lokalu powoduje po stronie powoda szkodę w wysokości określonej art. 18 ust. 2 u.o.p.l. Zamiar wynajęcia lokalu przez powoda pozostaje więc całkowicie irrelewantny dla oceny spełnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej gminy, skoro powód w określonym czasie nie mógł dysponować swoim lokalem. Trudno nawet oczekiwać od właściciela lokalu zajmowanego przez osoby objęte wyrokiem eksmisyjnym z przyznanym im uprawnieniem do lokalu socjalnego, że będzie manifestował zamiar wynajęcia tego lokalu, skoro musi on liczyć się z tym, iż przez najpewniej kilka lub kilkanaście lat gmina nie będzie wykonywała swojego ustawowego obowiązku dostarczenia uprawnionym osobom lokalu socjalnego, a zatem właściciel przez cały ten czas pozbawiony będzie możliwości dysponowania swoim lokalem.

STAN FAKTYCZNY

Wyrokiem Sądu Rejonowego Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z 8 grudnia 2015 r., sygn. akt I C 1227/14, zmienionym wyrokiem Sądu Okręgowego w Poznaniu z 15 grudnia 2016 r., sygn. akt XV Ca 778/16, nakazano B. Ł., N. K., M. K. i małoletnim J. K., Z. K. i O. K. opróżnić i wydać właścicielowi lokal mieszkalny nr (...) położony w P. przy ul. (...). Sąd przyznał N. K., M. K. i małoletnim J. K., Z. K. i O. K. uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, wstrzymując wykonanie wyroku wobec nich do czasu złożenia przez Miasto P. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Wyrok jest prawomocny.

W okresie od 1 stycznia 2019 do 28 lutego 2022 r. Miasto P. nie dostarczyło uprawnionym lokalu socjalnego i w tym czasie nadal zajmowali oni lokal mieszkalny należący do strony powodowej.

Dowód : kopie wyroków Sądu Rejonowego Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu I C 1227/14 oraz Sądu Okręgowego w Poznaniu XV Ca 778/16 k. 33-34, kopie oświadczeń k. 210-211

(...) sp. z o.o. z s. w B., A. G. i F. G. (1) są właścicielami niewyodrębnionej części nieruchomości położonej przy ul. (...) w P., dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P., V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księga wieczysta nr (...).

Budynek przy ul. (...), położony jest w granicach nieruchomości gruntowej zabudowanej kamienicą czynszową przy ul. (...) w P., oznaczonej geodezyjnie działkami nr (...) obrębu W., o łącznym obszarze 0,1577 ha, objętej księgą wieczystą nr (...).

W stosunku do części nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P. prowadzi także księgę wieczystą (...), toczyło się postępowanie o zasiedzenie. W związku z tym w księdze wieczystej zamieszczone było ostrzeżenie. W stosunku do tej nieruchomości, postanowieniem z 26 czerwca 2018 r. w sprawie I Ns 1732/16, sprostowanym postanowieniem z 29 października 2018 r., Sąd Rejonowy Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu stwierdził, że F. S. nazwisko rodowe D. nabyła w drodze zasiedzenia z 16 lutego 1964r. prawo własności części nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą (...), stanowiącą działkę (...) o powierzchni 0.00.02 ha oznaczonej w projekcie podziału nieruchomości zawartym w opinii biegłego Ł. F. k. 264 akt ww. sprawy stanowiącym integralną część postanowienia. Z urzędu Sąd dokonał rozgraniczenia części nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą (...) oznaczonej jako 108/2 z pozostałą częścią oznaczoną jako 108/1 w ten sposób, że granica pomiędzy oboma częściami nieruchomości biegnie linią oznaczoną kolorem czerwonym w projekcie podziału nieruchomości zawartym w opinii biegłego Ł. F. k. 264 akt ww. sprawy stanowiącym integralną część niniejszego postanowienia.

Okoliczność ta pozostaje bez żadnego wpływu na własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość oznaczonego nr 48 położonego w nieruchomości przy ul. (...). W okresie od stycznia 2019 r. do lutego 2022 r. pozostawał on własnością (...) sp. z o.o. z s. w B., A. G. i F. G. (1).

Na powierzchnię użytkową lokalu wynoszącą 58,30 m ² składają się: 2 pokoje, przedpokój, kuchnia, łazienka a także pomieszczenia przynależne: piwnica i pomieszczenie na półpiętrze. Powierzchnia lokalu bez pomieszczeń przynależnych wynosi 51,92 m ².

Lokal ten położony jest na I piętrze (II kondygnacji) tylnej oficyny należącej do okazałej, wielkomiejskiej kamienicy z początku XX w. Część frontowa budynku (...)-kondygnacyjna z wieżą, półokrągłymi basztami, dwoma ryzalitami mieszczącymi loggie oraz elewacją ozdobioną fryzami, gzymsami i boniami. Oficyny o uproszczonych bryłach nakryte dachami jednospadowymi, boczna 5,5-kondygnacyjna dobudowana od strony zachodniej, oficyna tylna 3-kondygnacyjna wybudowana wzdłuż południowych granic działki domyka wewnętrzne podwórze. Kilka lat temu budynek przeszedł gruntowny remont, jednak nie wszystkie lokale udało się wyremontować w takim samym zakresie.

Dowód : wydruk KRS k. 13-19, wydruk z KW nr (...) k. 20-32, postanowienia Sądu Rejonowego Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu I Ns 1732/16 k. 181-184, dokumenty zgromadzone w aktach I Ns 1732/16 – postanowienie z 15.03.2023 r. k. 202, opinia biegłego sądowego k. 251-273, 324-329

Zgodnie z oświadczeniem N. K. z 04.11.2016 r., złożonym zarządcy nieruchomości, w lokalu nr (...) położonym w P. przy ul. (...), zamieszkiwało 6 osób. Byli to B. Ł., N. K., M. K. i trójka dzieci – J., Z. i O. K.. 27.08.2021 r. N. K. złożyła natomiast oświadczenie, że B. Ł. zmarła, a M. K. się wyprowadził. Od tego czasu naliczano opłaty z tytułu mediów dla 4 osób.

Najemca poza czynszem zobligowani byli do ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem przedmiotu najmu, a także kosztów zużycia mediów. Były to opłaty dodatkowe, które nie były zawierane w czynszu. Na lokatorów nałożone były opłaty za zużycie wody i kanalizację, wywóz śmieci i opłata za centralne ogrzewanie. Woda była rozliczana w zaliczkach pobieranych miesięcznie, a rozliczana w całym roku według wskazania wodomierza. Centralne ogrzewanie było również zaliczkowe, zależne od metrażu, całość rozliczenia również była roczna. Od ilości osób była uzależniona opłata za wywóz śmieci oraz woda.

5.01.2023 r. N. K. wraz z rodziną dobrowolnie opuściła lokal powodów. Zdała go zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym (...) Sp. z o.o.

Powodowie uzyskali przeciwko byłej lokatorce N. K. tytuł wykonawczy, który dotyczył ich roszczeń za okres od sierpnia 2019 r. do marca 2020 r. Na tej podstawie wszczęli egzekucję. Postępowanie egzekucyjne prowadził komornik sądowy P. W. pod sygn. Km 1837/22. W toku postępowania egzekucyjnego żadne kwoty nie zostały wyegzekwowane. Egzekucja okazała się bezskuteczna.

Dowód : zeznania świadka E. M. k. 202, kopia protokołu zdawczo-odbiorczego k. 208, kopie oświadczeń k. 210-211, dokumenty zgromadzone w aktach sprawy KM 1837//22 – postanowienie z 30.06.2023 r. k. 240

Lokal nr (...) do wyprowadzki lokatorów pozostawał w stanie do remontu.

Po wyprowadzce lokatorów, a następnie sprzedaży i wyodrębnieniu z nieruchomości macierzystej 26.07.2023 r., lokal przekształcony został w nieruchomość lokalową zapisaną w księdze wieczystej nr (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) części.

Podobne do przedmiotowego lokale w latach 2019-2021 i jeszcze na początku 2022 r. wynajmowane były przy średnich stawkach między 13,72 zł/m ² a 30,61 zł/m ².

Najem przedmiotowego lokalu w okresie od 1.01.2019 r. do 28.02.2022 r. możliwy był przy stawce 15,40 zł/m ². Ze względu na pełne obłożenie nie dokonywano korekty z uwagi na sytuację pandemiczną.

Czynsz wolnorynkowy za wynajem przedmiotowego lokalu (bez opłat eksploatacyjnych) w okresie od 1.01.2019 r. do 28.02.2022 r. (38 miesięcy), przy stawce 15,40 zł/m ² i powierzchni użytkowej lokalu bez pomieszczeń przynależnych, tj. 51,92 m ² , wynosił 30.383,58 zł.

W 2021 r. wzrost cen sprzedaży mieszkań powodował wzrost stawek czynszu za wynajem, jednak po okresie pandemii były to wzrosty, które doprowadziły do powrotu stawek do poziomu z 2019 r. Z opinii specjalistów zajmujących się pośrednictwem oraz zarządzaniem nieruchomościami wynika, że w wielu sytuacjach, duże znaczenie, a czasem nawet decydujące ma standard oferowanych do wynajmu lokali. Dzięki rosnącej ofercie z rynku deweloperskiego, budynki zaniedbane, w fatalnym stanie technicznym, w mało atrakcyjnej okolicy, mogą być omijane przez najemców. W warunkach dużej podaży, mieszkania do remontu, na które już na wstępie należałoby wydać kilka, kilkanaście tysięcy bardzo tracą na popularności. Jeśli w okolicy znajduje się wiele innych ofert, to tym bardziej będzie trudno znaleźć chętnego na lokal w kiepskim stanie techniczno-użytkowym, poniżej ustalonych standardów. Wysokość czynszu odzwierciedla standard, stan techniczny budynku oraz lokalu, bieżącą sytuację rynkową dla nieruchomości porównawczych i zgodnie z definicją czynszu rynkowego, jest to najlepszy czynsz, jaki mógł uzyskać wynajmujący w ww. okresie i najbardziej korzystny, jaki zgodził się zapłacić najemca. Biorąc pod uwagę powierzchnię użytkową lokalu, sposób użytkowania, jak również lokalizację, oszacowaną wartość można uznać za adekwatną do sytuacji na lokalnym rynku; uzyskany poziom stawki czynszu mieści się w granicach notowanych stawek przy wynajmie tego typu nieruchomości na wolnym rynku.

Pojęcie powierzchni użytkowej występuje w różnych aktach prawnych. Definicja powierzchni użytkowej będzie się różnić w zależności od sposobu jej wykorzystania. W opiniowanej sprawie powierzchnia użytkowa powinna być zgodna z definicją zawartą w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 2 pkt 7). Stosownie do treści tego przepisu przez powierzchnie użytkową należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżami, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggi, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszami, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Powyższa definicja powierzchni użytkowej jest niemal identyczna w stosunku do definicji używanej w prawie budowlanym, dokładnie wskazuje, które pomieszczenia nie wchodzą w skład powierzchni użytkowej lokalu. Z treści wpisów w Dziale I księgi wieczystej (...) prowadzonej dla nieruchomości lokalowej oznaczonej nr 48 w budynku przy ul. (...) w P. wynika, że pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wynosi 58,30 m ², w tym powierzchnia pomieszczeń przynależnych (piwnica i pomieszczenia na półpiętrze) 6,38 m ². Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi więc 51,92 m ² (58,30 m ²- 6,38 m ²). Zatem tak określona powierzchnia lokalu nie będzie tą samą powierzchnią, którą powód wskazał w powództwie. Ustaloną stawkę w wysokości 15,40 zł/ m ² można pomnożyć przez powierzchnię lokalu powiększoną o piwnice i pomieszczenie na półpiętrze, które powstało po zlikwidowanej na klatce schodowej toalecie. W przypadku, gdyby pomieszczenie na półpiętrze służyło potrzebom lokatora w spornym okresie, należałoby jego powierzchnię dodać do powierzchni lokalu. W tej sytuacji, czynsz za korzystanie z nieruchomości, za bezumowne korzystanie z lokalu od 01.01.2019 r. do 28.02.2022r. (38 miesięcy), stawce 15,40 zł/ m ², powierzchni użytkowej lokalu bez pomieszczeń przynależnych, ale z uwzględnieniem powierzchni byłego WC na półpiętrze, tj. pow. 52,27 (51,92 + 0,35) m ², wyniósłby 30 588,40 zł.

Na potrzeby ustalenia należnej stawki przeprowadzono badanie rynku najmu lokali mieszkalnych położonych w kamienicach ze szczególnym uwzględnieniem lokali o przeciętnym i niskim standardzie wykończenia. Ze względu na znikomy i bardzo niejednorodny obrót rynkowy lokalami do remontu o standardzie zbliżonym do przedmiotowego (w 2019 r. w opiniowanym lokalu były wymienione okna, do budynku doprowadzono ogrzewanie z miejskiej sieci cieplnej a w innych lokalach do remontu nie było już takich udogodnień), przeprowadzono analizę kształtowania się stawek czynszów rynkowych w kamienicach położonych na terenie dzielnicy W..

Biorąc pod uwagę dane odnoszące się tylko do lokali do remontu - bez dokonywania jakiejkolwiek analizy można od razu stwierdzić, że najem powierzchni mieszkalnej o podobnym standardzie do przedmiotowej ma miejsce przy stawkach czynszu na poziomie 13,72 - 18,12 zł/m ², natomiast w przypadku lokali wyremontowanych jest to przedział 22,73 - 30,61 zł/m ². Średnia arytmetyczna ze zbioru danych dotyczących lokali do remontu wynosi - 15,58 zł/m ².

Wycena nieruchomości/stawek czynszu w każdym przypadku, zgodnie z definicją wartości rynkowej, powinna być próbą obiektywizacji rynku odzwierciedlającą zachowania kupującego i sprzedającego / wynajmującego/najemcy. Nie ma żadnych wątpliwości, że podaż, podobnie jak popyt stanowi funkcję ceny i czynników pozacenowych (głównie zmian kosztów produkcji czy kosztów utrzymania nieruchomości). Cechą podaży nieruchomości i tak samo popytu jest powolna reakcja na zmiany cen.

Z wyników badań GUS wynika, że zasób mieszkań w P. zwiększa się z roku na rok. Przeglądając ogłoszenia biur nieruchomości można stwierdzić, że wiele mieszkań z nowego zasobu trafia od razu na wynajem, natomiast lokale zwolnione przez najemców w standardzie do remontu rzadko lub prawie wcale nie trafiają do ponownego najmu. Gdyby faktycznie opiniowana nieruchomość została zwolniona przez najemców czy to w okresie pandemicznym, czy jakimkolwiek innym prawdopodobnie zamieniłaby się w pustostan lub obiekt trudnowynajmowalny. Jeszcze kilka, kilkanaście lat temu najemcy przy obniżonej stawce mogli decydować się na udział w kosztach dostosowania lokalu do swoich potrzeb. Obecnie najemcy mieszkaniami do remontu nie są wcale zainteresowani.

Zgodnie z teorią, podaż oznacza ilość dóbr oferowanych do najmu w danym czasie, na danym rynku, po każdej cenie. Podaż tworzą nieruchomości, dla których poszukiwani są najemcy, a więc nieruchomości istniejące zgłaszane do ponownego najmu, jak też nieruchomości nowe oddawane w najem po raz pierwszy.

W starych zasobach, średnie czynsze będą utrzymywać się na dotychczasowym poziomie, ponieważ „w długim okresie wartość dobra, której zewnętrznym wyrazem jest cena, będzie oscylować wokół kosztów produkcji obejmujących nakłady na stworzenie danego dobra i zysk dla producenta” [E. K.-S., Ekonomiczny wymiar nieruchomości]. Związek pomiędzy cenami (wartościami nieruchomości) wystąpi dla nieruchomości nowoczesnych, dostosowanych do współczesnych wymogów i nie będzie też on zachodził dla każdej nieruchomości. Dlatego wyższe ceny sprzedaży będą przenosić się na ceny najmu nowych lokali, podobnie koszty remontu i wyposażenia przeniosą się na ceny najmu nieruchomości będących „świeżo” po remoncie.

Ten teoretyczny obraz skomplikowała nieco pandemia (...)19 i wybuch wojny w Ukrainie

Lokatorzy korzystali z nieruchomości przez dłuższy czas, a nie było podpisanej na to umowy, dlatego warunki finansowe przyjęto, jak dla typowego najmu długoterminowego. W okresie od 01.01.2019 r. do 28.02.2022 r. lokal niej był przez lokatorów zwalniany dla rynku najmu.

Zaraz po wybuchu pandemii – owszem pojawiły się znaczące pustostany (szczególnie na rynku nieruchomości drogich i mieszkań dla studentów), spowodowane m.in. tym, że studenci oraz osoby pracujące w związku z ograniczonymi możliwościami przemieszczania się, powrócili do swych domów. Zmniejszony popyt, głównie z powodu obostrzeń pandemicznych skutkował tym, że przy tej samej cenie wielu najemców mogło wynająć lepiej położone lub wyposażone mieszkanie. Również najemcy mieszkań drogich mogli negocjować stawki lub dokonać zamiany dotychczasowego bardziej kosztownego na inne podobne ale tańsze.

Niemniej przy wynajmie długoterminowym (a nie okazjonalnym) i przy niskich wartościach czynszu nie ma żadnych podstaw do korygowania stawki czynszu w dół, gdyż w takim przypadku najemca zaspokoił swoje potrzeby mieszkaniowe korzystając w sposób ciągły z nieruchomości a właściciel otrzymał za to stały czynsz. Ponadto najemcy płacący najniższe na rynku czynsze, nie byli w stanie zamienić lokalu na bardziej atrakcyjny pod względem cenowym. Z kolei właściciele wiedząc o tym, nie byli skłonni do ustępstw cenowych.

Od września 2021 r. – na skutek odmrożenia gospodarki i ponownego ożywienia popytu – ceny na rynku najmu zaczęły wracać do poziomu sprzed pandemii.

Konsekwentnie - od września 2021 r. nie dokonano korekty w górę ww. stawki uznając, że reakcja zmiany cen na rynku najmu mieszkań jeszcze w tamtym okresie na zmiany w otoczeniu gospodarczym i finansowym odnosiła się tylko do mieszkań przygotowanych do ponownego najmu, a w stosunku do mieszkań będących w najmie była jeszcze słabo widoczna. Dopiero po wybuchu wojny w Ukrainie i na skutek wysokiej inflacji, stawki czynszu we wszystkich kategoriach mieszkań wyraźnie poszły w górę.

Stawka za wynajem przedmiotowego lokalu na poziomie 15,40 zł/m ² odwzorowuje tym samym jak najbardziej zachowania wynajmującego i najemcy na rynku, a w opiniowanym okresie był to najlepszy czynsz, jaki mógł uzyskać wynajmujący i najbardziej korzystny, jaki zgodził się zapłacić najemca.

Dowód : opinia biegłego sądowego k. 251-273, 324-329

Strona powodowa sprzedaje sukcesywnie lokale mieszkalne przy ul. (...) w P.. Z uwagi na stan lokalu, nie miała zamiaru jego wynajmu na wolnym rynku.

Dowód : zeznania F. G. (2) k. 348-349

OCENA DOWODÓW

Dokonując ustaleń stanu faktycznego Sąd miał na uwadze, że każda ze stron w procesie cywilnym ma obowiązek wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodzi skutki prawne (art. 232 k.p.c., art. 3 k.p.c.) oraz wypowiedzenia się co do twierdzeń strony przeciwnej dotyczących okoliczności faktycznych (art. 210 § 2 k.p.c.), a nadto kierował się obowiązującą w procesie cywilnym zasadą wyrażoną w art. 230 k.p.c., iż gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, Sąd - mając na uwadze wyniki całej rozprawy - może te fakty uznać za przyznane, przy czym zgodnie z art. 229 k.p.c. fakty przyznane nie wymagają dowodu.

Sąd dał wiarę dokumentom, z których dowód został przeprowadzony, ich wartości dowodowej nie kwestionowała bowiem żadna ze stron, a Sąd nie znalazł żadnych podstaw, by czynić to z urzędu. Dokumenty prywatne, stosownie do art. 245 k.p.c., stanowiły dowód tego, że osoby, które je podpisały, złożyły oświadczenia w nich zawarte. Dodatkowo treść dokumentów znajdowała potwierdzenie w zeznaniach świadków i nie była też kwestionowana przez strony.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka E. M.. Zeznania świadka były jasne i korespondowały ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Sąd nie znalazł przesłanek do tego, aby zeznaniom tym odmówić waloru wiarygodności.

Sąd zasadniczo dał też wiarę zeznaniom strony powodowej – F. G. (2). W oparciu o treść zeznań powoda wywieść natomiast można, że powodowie nie mieli zamiaru wynajmu spornego lokalu na wolnym rynku. Powód w ogóle nie orientował się w tym co dzieje się z należącym do niego lokalem - twierdził, że lokal nadal jest zajmowany bezumownie przez B. Ł., która zmarła w 2020 r., dodatkowo wskazywał, że obecnie z lokalem tym nic nie robią. Tymczasem, jak w sprawie ustalono, lokal ten został protokolarnie zwrócony powodom przez N. K. opuścili 5.01.2023 r., a 26.07.2023 r. został sprzedany, wyodrębniony z nieruchomości macierzystej i przekształcony w nieruchomość lokalową. Zdaniem Sądu, gdyby stronie powodowej zależało na tym, aby lokal wynająć, do takiego właśnie celu zmierzałaby po jego opuszczeniu przez lokatorów uprawnionych do lokalu socjalnego.

Sąd w całości podzielił opinię biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości, zarządzania i gospodarki mieszkaniowej V. W., uzyskanej na okoliczność ustalenia wysokości stawki wolnorynkowej czynszu najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w P. w okresie od 1.01.2019 r. do 28.02.2022 r., gdyż jest ona rzetelna, jasna, kategoryczna oraz niesprzeczna. Opinia została wydana po wnikliwej analizie zebranego materiału dowodowego, a swoje wnioski biegła logicznie i przekonująco uzasadniła. Opinia sporządzona została przy tym przez biegłego będącego osobą obcą dla stron, a ponadto posiadającą wysokie kwalifikacje zawodowe. Sąd uznał opinię za wiarygodną i uczynił ją podstawą ustaleń faktycznych w sprawie.

Pismem z 7.03.2024 r. zastrzeżenia do opinii biegłej wniósł pozwany. Podniósł, iż biegła nieprawidłowo określiła wyceniany lokal. Ponadto, zdaniem pozwanego, biegła winna skorygować obliczenia i ponownie przyjąć do próbki reprezentacyjnej w przeważającej części lokale do remontu. Nadto wskazał, że przyjęta stawka najmu dotyczy całego okresu spornego, gdy tymczasem obejmuje on okres pandemii i wybuch wojny na Ukrainie, w związku z czym przyjęte przez biegłą obliczenia winny uwzględniać także te dodatkowe okoliczności faktyczne i wpłynąć na wysokość ustalonej stawki czynszu. Po wtóre, w ocenie pozwanego, stawki wskazane przez biegłą w tabeli nie są adekwatne do wniosków opinii i nie mają podstawy w danych przytoczonych wcześniej przez biegłą. Wynika z tego, że wyniki uzyskane przez biegłą podczas sporządzania opinii nie są adekwatne do okresu, o który strona powodowa wniosła pozew.

W opinii uzupełniającej, stanowiącej odpowiedź na zarzuty strony pozwanej, biegła wyjaśniła, że wskazywany błąd w numeracji lokalu był wynikiem omyłki pisarskiej. Biegła podkreśliła, że opinia dotyczyła lokalu nr (...) położonego w kamienicy przy ul. (...) w P.. Biegła wyjaśniła rozumienie pojęcia powierzchni użytkowej lokalu, odniosła się do stawki najmu lokali do remontu i przyjęcia jednakowej stawki najmu za cały okres objęty pozwem.

Sąd, mając na uwadze stanowisko wyrażone przez biegłej, nie widział podstaw, aby jej opinię kwestionować i dlatego uczynił ją podstawą czynionych ustaleń faktycznych.

Na rozprawie 15.03.2023 r. Sąd, na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 4 k.p.c., pominął dowód z zeznań świadka B. Ł.. Jak ustalono, wymieniona nie żyje, wobec czego, przeprowadzenie dowodu z zeznań tego świadka jest niemożliwe.

Na rozprawie 30.06.2023 r. Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 6 k.p.c., pominął dowód z zeznań świadka N. K.. Strona pozwana nie wskazała adresu zamieszkania świadka pod który możliwym byłoby skuteczne doręczenie wezwania na rozprawę, celem przeprowadzenia dowodu z zeznań świadka na fakty wnioskowane przez pozwanego.

Za nieprzydatne do wydania rozstrzygnięcia w sprawie Sąd uznał dokumenty w postaci: salda należności za okres stycznia do marca 2019 r. k. 35, analizy zadłużenia k. 36-39, tabeli z wyliczeniem odszkodowania k. 40; informacji o wysokości miesięcznych należności z 17.04.2019 r. k. 41, informacji o wysokości miesięcznych należności z 17.07.2019 r. k. 42, informacji o wysokości miesięcznych należności z 22.10.2019 r. k. 43, informacji o wysokości miesięcznych należności z 21.12.2020 r. k. 44, informacji o wysokości miesięcznych należności z 26.10.2021 r. k. 45, naliczenia nr (...) k. 46, rozliczenia z 07.07.2020 r. k. 47, naliczenia nr (...) k. 48, rozliczenia z 01.09.2020 r. k. 49, naliczenia nr KOR- (...) k. 50, rozliczenia z 20.09.2021 r. k. 51, rozliczenia z 09.11.2021 r. k. 52, faktury za wodę i kanalizację z okresu od stycznia 2019 r. do lutego 2022 r. wraz z potwierdzeniami ich zapłaty 53-96, faktury za ogrzewanie z okresu od stycznia 2019 r. do lutego 2022 r. wraz z potwierdzeniami ich zapłaty k. 97-139, potwierdzenia zapłaty opłat za wywóz odpadów w okresie od stycznia 2019 r. do lutego 2022 r. k. 140-143. Dokumenty te, miały dowieść wysokości dochodzonych przez stronę powodową opłat za media za okres od stycznia 2019 r. do lutego 2022 r. Z uwagi jednak na niewykazanie samej zasady roszczenia, szczegółowe i jednoznaczne ustalenie wysokości tych opłat, w oparciu o rzeczone dokumenty, nie było konieczne.

Za nieprzydatne do wydania rozstrzygnięcia w sprawie Sąd uznał także dokumenty w postaci ugód sądowych zawieranych pomiędzy Miastem P. a powodem (...) sp. z o.o. z s. w B., współwłaścicielem nieruchomości przy ul. (...) i ul. (...) w P. (k. 302-315). Okoliczność, iż pozwany nie kwestionował swojej odpowiedzialności wynikającej z art. 18 ust. 5 u.o.p.l. w stosunku do lokali objętych poszczególnymi ugodami nie pozbawiało go prawa do kwestionowania tej odpowiedzialności w stosunku do lokalu w tym postępowaniu.

STAN PRAWNY

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawę roszczenia strony powodowej stanowiła norma prawna wynikająca z art. 417 § 1 k.c., zgodnie z którą za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Przesłanką odpowiedzialności, o jakiej mowa w tym przepisie, jest wykonywanie władzy publicznej niezgodnie z prawem. Oznacza to, że wykonującemu władzę publiczną - bez względu na sposób i formę działania - można postawić zarzut działania z naruszeniem prawa. Za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu władzy publicznej odpowiada ta osoba prawna, z którą związana jest jednostka organizacyjna lub osoba fizyczna wykonująca uprawnienia władzy publicznej. Będzie to Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego albo inna osoba prawna wykonująca władzę publiczną na podstawie prawa.

Art. 417 § 1 k.c. ma zastosowanie w niniejszej sprawie, bowiem odsyła do niego art. 18 ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725 t.j., dalej jako „u.o.p.l.”), zgodnie z którym, jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 k.c.

Przesłanką odpowiedzialności gminy jako jednostki samorządu terytorialnego w oparciu o art. 417 § 1 k.c. w zw. z art. 18 ust. 5 u.o.p.l. jest zatem bezprawność ujęta jako „działanie lub zaniechanie niezgodne z prawem”. Należy ją rozumieć jako zaprzeczenie zachowania uwzględniającego nakazy i zakazy wynikające z normy prawnej.

W sprawach dotyczących odpowiedzialności za szkody wyrządzone przy wykonywaniu władzy publicznej zastosowanie znajdują również ogólne reguły dotyczące kompensaty szkody w mieniu oraz koncepcja związku przyczynowego ujęte w art. 361 k.c., zgodnie z którym zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono. Ustalenie kosztów w postaci utraconych korzyści jest wprawdzie hipotetyczne, jednak szkoda taka musi być wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, aby uzasadniała przyjęcie w świetle zasad doświadczenia życiowego, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła.

Dla dochodzenia odszkodowania od jednostki samorządu terytorialnego koniecznym jest zatem wykazanie bezprawności działania lub zaniechania gminy, poniesienia szkody oraz adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem gminy a poniesioną szkodą.

Przechodząc do oceny roszczenia objętego pozwem, Sąd w pierwszej kolejności stwierdza, że strona powodowa posiada legitymację czynną do występowania w tej sprawie. W oparciu o przedłożone dokumenty wykazała bowiem, iż w okresie objętym pozwem przysługiwało jej prawo własności do lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w P. przy ul. (...).

Odnosząc się dalej do argumentów strony pozwanej, Sąd stwierdza, iż roszczenie powodów nie było przedawnione. Termin przedawnienia roszczeń o świadczenia okresowe na gruncie art. 118 k.c. jest trzyletni i nie upłynął on do daty wniesienia powództwa w tej sprawie. Roszczenie dotyczy należności z okresu od stycznia 2019 r. do lutego 2022 r. Pozew został złożony przed końcem 2022 r. Do przedawnienia więc nie doszło.

Przechodząc do analizy stanowisk stron przez pryzmat przesłanek warunkujących odpowiedzialność pozwanego za roszczenie powodów Sąd uznaje, że w sprawie została wykazana przesłanka niezgodnego z prawem zaniechania przy wykonywaniu władzy publicznej. Zgodnie z art. 14 ust. 1 u.o.p.l. w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu Sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży przy tym na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. W niniejszej sprawie niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej polegało na niedostarczeniu przez Miasto P., wbrew obowiązkowi, lokalu socjalnego osobom uprawnionym z mocy wyroku sądowego. Obowiązek pozwanego, o jakim mowa w przywołanym przepisie ustawy został stwierdzony prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym. Wyrokiem Sądu Rejonowego Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z 8 grudnia 2015 r., sygn. akt I C 1227/14, zmienionym wyrokiem Sądu Okręgowego w Poznaniu z 15 grudnia 2016 r., sygn. akt XV Ca 778/16, nakazano B. Ł., N. K., M. K. i małoletnim J. K., Z. K. i O. K. opróżnić i wydać właścicielowi lokal mieszkalny nr (...) położony w P. przy ul. (...). Sąd przyznał N. K., M. K. i małoletnim J. K., Z. K. i O. K. uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, wstrzymując wykonanie wyroku wobec nich do czasu złożenia przez Miasto P. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Pozwany w okresie objętym żądaniem pozwu nie zaoferował zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego osobom wskazanym w wyroku eksmisyjnym. Ze zgromadzonych w sprawie dowodów wynika, iż z przedmiotowego lokalu w okresie od 01.01.2019 r. do 28.02.2022 r. nadal bezumownie korzystali lokatorzy, wobec których wydano wyrok eksmisyjny. Z oświadczenia złożonego przez N. K. 04.11.2016 r. wynikało, iż lokal nr (...) położony w P. przy ul. (...), zamieszkuje 6 osób - B. Ł., N. K., M. K. i trójka dzieci – J., Z. i O. K.. Z kolei z oświadczenia N. K. z 27.08.2021 r. wynikało, że B. Ł. zmarła, a M. K. się wyprowadził. Od tego czasu lokal zajmowany był więc już tylko przez N. K., J., Z. i O. K.. Jak ustalono, N. K. wraz z dziećmi opuściła lokal powodów dobrowolnie 5.01.2023r. Nie dostarczając eksmitowanym lokatorom lokalu socjalnego pozwany niewątpliwie uchybił spoczywającemu na nim z mocy ustawy obowiązkowi. Tym samym, niewykonanie tego wyroku przez pozwanego, w zakresie, w jakim nakładał on na niego obowiązek dostarczenia eksmitowanym osobom wspomnianego lokalu, wypełnia znamiona zachowania bezprawnego.

Przechodząc do oceny pozostałych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego, Sąd ponownie podkreśla, że wobec treści art. 471 k.c., właściciel lokalu może dochodzić od gminy odszkodowania w pełnej wysokości na zasadach ogólnych, a zatem spoczywa na nim ciężar wykazania, że poniósł szkodę, jej wysokości oraz adekwatnego związku przyczynowego miedzy poniesieniem szkody a niedostarczeniem przez gminę lokalu socjalnego (art. 361 k.c.).

Zdaniem Sądu, strona powodowa, która poza podniesieniem w pozwie, że przysługuje jej roszczenie o odszkodowanie w związku z tym, że w okresie od stycznia 2019 r. do lutego 2022 r. faktycznie pozbawiona była możliwości czerpania korzyści z najmu lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w P., nie wykazała w jakikolwiek sposób zamiaru najmu tegoż lokalu, co uprawniałoby dopiero dalszy wniosek o zaistnieniu po jej stronie szkody. Co istotne obowiązek dowodowy powodów w tym zakresie (art. 6 k.c., art. 232 k.p.c.), a zatem wykazania za pomocą wszelkich dostępnych dowodów, że zamiar taki posiadali, uległ aktualizacji wobec wyraźnego zaprzeczenia tej okoliczności przez pozwanego w odpowiedzi na pozew i dalszych pismach procesowych. Zgodnie z regułami art. 229 k.p.c. i art. 230 k.p.c. nie wymagają dowodu takie fakty, które zostały w toku postępowania przyznane przez stronę przeciwną, bądź co do których strona taka zaniechała wypowiedzenia się, o ile sąd mając na uwadze wyniki całej rozprawy, zdecyduje uznać je za przyznane. W przeciwnych okolicznościach, każdy fakt, z zaistnieniem którego strona wiąże wystąpienie skutku prawnego (art. 6 k.c.) wymaga dowiedzenia, za pomocą reguł dowodowych rządzących procesem cywilnym. Podkreślenia przede wszystkim wymaga, że zakres postępowania dowodowego wyznaczają z jednej strony okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia, a z drugiej skutecznie podjęta przez strony inicjatywa dowodowa. Ciężar dowodzenia spoczywa na tym, kto wywodzi z danej okoliczności skutki prawne - art. 6 k.c., a obowiązek przedstawienia dowodów skierowany jest do stron - art. 232 k.p.c. Obowiązujący system kontradyktoryjnego procesu czyni ze stron dysponentów prowadzonego postępowania, a na sąd nakłada obowiązek wydania rozstrzygnięcia w zakresie przez nie wskazanym tj. przy uwzględnieniu twierdzeń stron i przytoczonych na ich poparcie dowodów. Nie jest rzeczą sądu zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Niewątpliwie zatem w niniejszej sprawie powodowie, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, aktywnie działającego w toku postępowania (co do dowiedzenia wysokości poniesionej szkody), wobec wyraźnego stanowiska pozwanego, mieli obowiązek i wszelką możliwość dowiedzenia, że mieli zamiar wynajęcia spornego lokalu na wolnym rynku, czego zostali pozbawieni przez bezprawne zachowanie pozwanego. Jedynie w tym bowiem przypadku aktualizacji uległyby wszystkie przesłanki odszkodowawcze, pozwalające na uwzględnieniu powództwa.

Podkreślić bowiem należy, że świadczenie należne właścicielowi nieruchomości od gminy, która ma obowiązek zapewnić lokal socjalny, a tego nie czyni, ma charakter odszkodowawczy, co wprost wynika z powołanego już art. 18 ust. 5 ustawy. To na właścicielu nieruchomości spoczywa zatem obowiązek wykazania poniesienia szkody oraz jej wysokości. Ustawodawca nie wprowadza w tym przypadku ułatwienia (ale i ograniczenia), o jakim mowa np. w art. 18 ust. 2 ustawy. Ostatni z powołanych przepisów ustawy wprost stanowi bowiem, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego (którym nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego ani zamiennego i co do których Sąd nie wstrzymał wykonania opróżnienia lokalu do czasu zaoferowania im takiego lokalu) są zobligowane uiszczać na rzecz właściciela lokalu odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. W tym przypadku odszkodowanie w tej wysokości należne jest właścicielowi niezależnie od tego czy miał on zamiar wynajmowania tego lokalu na wolnym rynku. Odmiennie jednak sytuacja przedstawia się w przypadku dochodzenia przez właściciela odszkodowania od gminy w oparciu o art. 18 ust. 5 ustawy. W oparciu o ten przepis, brak wykazania zamiaru wynajęcia lokalu na wolnym rynku wyklucza możliwość uznania, aby po stronie właściciela lokalu doszło do szkody we wspomnianym zakresie.

Powodowie w niniejszej sprawie domagali się odszkodowania odpowiadającego możliwemu do uzyskania czynszowi najmu oraz opłat za media, na wolnym rynku z wynajmu lokalu mieszkalnego zajmowanego przez eksmitowanych. Jak podkreślono powyżej, pozwany zakwestionował jednak już w odpowiedzi na pozew okoliczność, że powodowie mieli zamiar wynajmować objęty sporem lokal mieszkalny na wolnym rynku. W odpowiedzi na tenże zarzut strona powodowa zaoferowała jedynie dowód z zeznań F. G. (2). W oparciu o treść zeznań powoda wywieść jednak zdaniem Sądu można, że powodowie nie mieli zamiaru wynajmu spornego lokalu na wolnym rynku. Powód w ogóle nie orientował się w tym co dzieje się z należącym do niego lokalem - twierdził, że lokal nadal jest zajmowany bezumownie i wskazywał, że obecnie z lokalem tym nic nie robią. Tymczasem, jak w sprawie ustalono, lokal ten lokatorzy opuścili 5.01.2023 r., a 26.07.2023 r. został sprzedany, wyodrębniony z nieruchomości macierzystej i przekształcony w nieruchomość lokalową. Zdaniem Sądu, gdyby stronie powodowej zależało na tym, aby lokal wynająć, do takiego właśnie celu zmierzałaby po jego opuszczeniu przez lokatorów uprawnionych do lokalu socjalnego.

Z okoliczności niniejszej sprawy wywieść można, że intencją powodów było nie wynajmowanie lokalu, lecz jego zbycie. W takim zaś przypadku szkoda po stronie powodów w ogóle nie mogła powstać lub nie odpowiadałaby dochodzonej w niniejszym procesie rynkowej wartości czynszu najmu możliwego do uzyskania z wynajmu opisanego w pozwie lokalu mieszkalnego. Powodowie w lipcu 2023 r. sprzedali lokal. Zmienione zostało też jego przeznaczenie w nieruchomość lokalową. Nie sposób jest zatem mówić, by wynajęcie lokalu na wolnym rynku, którego dotyczy postępowanie, stanowiło zamiar strony powodowej.

Strona powodowa twierdziła, że jej zamiar wynajmu lokalu na wolnym rynku nie miał znaczenia dla oceny odpowiedzialności pozwanego. Istotnym było bowiem to, że w okresie objętym pozwem była pozbawiona możliwości czerpania korzyści z najmu przedmiotowego lokalu. Wobec tych twierdzeń powodów podkreślić jednak należy, że pomiędzy zamiarem wynajęcia lokalu a tezą o braku możliwości uzyskiwania czynszu najmu z tego lokalu nie można postawić znaku równości, w szczególności jeśli weźmie się pod uwagę jednoznacznie brzmiący zarzut podniesiony przez pozwanego.

Podkreślić trzeba, że dochodzenie odszkodowania odpowiadającego możliwemu do uzyskania na wolnym rynku czynszowi najmu sprowadza się do żądania zwrotu utraconych korzyści (lucrum cessans). Zgodnie z art. 361 k.c., zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (§ 1). W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (§ 2). W orzecznictwie wielokrotnie podnoszono, i pogląd ten uznać należy za ugruntowany, że w przypadku szkody w postaci lucrum cessans, mającej z natury rzeczy charakter hipotetyczny, należy wykazać wysokie prawdopodobieństwo jej powstania, graniczące z pewnością (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2011 r., I CSK 598/10) Podkreśla się również, że od szkody w postaci lucrum cessans należy odróżnić pojawiające się w języku prawniczym pojęcie szkody ewentualnej, przez którą należy rozumieć utratę szansy uzyskania pewnej korzyści majątkowej. Różnica wyraża się w tym, że w wypadku lucrum cessans hipoteza utraty korzyści graniczy z pewnością w wypadku szkody ewentualnej prawdopodobieństwo utraty korzyści jest zdecydowanie mniejsze. Szkoda ewentualna nie podlega naprawieniu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 24 sierpnia 2007 r., V CSK 174/07).

W rozpoznawanej sprawie strona powodowa nie tylko nie wykazała, ale nawet nie uprawdopodobniła poniesienia szkody w postaci utraconych korzyści. Pozwany kwestionował okoliczność, by powodowie mieli zamiar wynajmować objęty postępowaniem lokal na wolnym rynku, a powodowie wobec tak postawionego zarzutu nie wykazali skutecznie okoliczności przeciwnej. W konsekwencji Sąd nie był władny ustalić, by wynajęcie tego lokalu w ogóle było zamiarem powodów, a tylko w takiej sytuacji można mówić o szkodzie w postaci utraconych korzyści, odpowiadających możliwemu do uzyskania na wolnym rynku czynszowi najmu.. Powodowie nie naprowadzili Sądowi jakiegokolwiek innego dowodu, który mógłby potwierdzić, że mieli oni zamiar wynajęcia tego lokalu na wolnym rynku. Potwierdzeniem takiego zamiaru nie jest natomiast w żadnym razie samo dochodzenie odszkodowania odpowiadającego czynszowi wolnorynkowemu. Sposób wyliczenia odszkodowania nie może być bowiem utożsamiany z niewykazanym w niniejszym postępowaniu zamiarem strony powodowej co do przeznaczenia lokalu. Zwłaszcza w sytuacji, gdy zamiar jego wynajęcia na wolnym rynku został wyraźnie i wprost zakwestionowany przez pozwaną gminę. Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 232 k.p.c., strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Strona powodowa takich dowodów w tym zakresie nie przedstawiła.

Warto też zaznaczyć, że w niniejszej nie ziściły się żadne podstawy do tego by zamiar wynajęcia lokalu przez stronę powodową ustalać za pomocą domniemania faktycznego (art. 231 k.p.c.). Zgodnie z art. 231 k.p.c. sąd może uznać za ustalone fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, jeżeli wniosek taki można wyprowadzić z innych ustalonych faktów (domniemanie faktyczne). Możliwość zastosowania przez sąd przewidzianego w tym przepisie domniemania faktycznego, nie może być interpretowana jako złagodzenie - wynikającego z art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. - obowiązku dowodzenia przez stronę faktów, z których wywodzi ona skutki prawne. Jak podkreśla się w orzecznictwie zastosowanie domniemania faktycznego powinno mieć miejsce w postępowaniu sądowym wówczas, gdy brak jest bezpośrednich środków dowodowych albo istnieją znaczne utrudnienia dowodowe dla wykazania faktu, a jednocześnie jego ustalenie jest możliwe przy zastosowaniu reguł logicznego rozumowania przy uwzględnieniu zasad wiedzy i doświadczenia życiowego (wyrok SN z 2 grudnia, 2010 r., I CSK 11/10, LEX nr 737365, wyrok SN z 19 lutego 2002 roku, IV CKN 718/00, LEX nr 54362, uzasadnienie wyroku SN z 11 grudnia 2007 r., I PK 157/07, OSNP 2009, nr 3-4, poz. 33). W niniejszej sprawie przesłanka braku bezpośrednich dowodów lub znacznych utrudnień dowodowych (w celu wykazania okoliczności, że powodowie mieli zamiar wynająć lokal) nie została spełniona.

Zważając na powyższe, Sąd stwierdził, że skoro powodowie nie wykazali woli wynajęcia spornego lokalu na wolnym rynku nie sposób było uznać, że ponieśli szkodę w postaci utraconych korzyści z takiego wynajmu.

Wobec zaś niewykazania przez powoda poniesienia szkody, wywiedzione powództwo podlegało oddaleniu (art. 6 k.c.) o czym Sąd orzekł w pkt I wyroku.

KOSZTY PROCESU

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w pkt II wyroku, rozstrzygnąć jedynie o zasadzie poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu. Powodowie przegrali spór w całości, wobec czego są zobowiązani do poniesienia kosztów procesu w całości.

Asesor sądowy Michał Przybył