Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego Poznań-Stare Miasto w Poznaniu

POSTANOWIENIE

18 października 2024 r.

Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w P., Wydział I Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: Asesor sądowy M. P.

Protokolant: sekr. sąd. Patrycja Dębniak

po rozpoznaniu

na rozprawie 18 października 2024 r. w P.

sprawy z wniosku D. B., H. G.

przy uczestnictwie J. P. (1), I. J., S. J., S. N.

o ustanowienie drogi koniecznej

postanawia:

I.  Oddala wnioski o ustanowienie służebności drogi koniecznej,

II.  Kosztami procesu obciąża w całości wnioskodawców i z tego tytułu zasądza od wnioskodawców na rzecz uczestników 548 zł tytułem kosztów postępowania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od uprawomocnienia się postanowienia.

Asesor sądowy M. P.

UZASADNIENIE

Wnioskiem z 25.09.2023 r. D. B. i H. G., reprezentowani przez adwokata, wnieśli wobec uczestników J. P. (1), I. J., S. J., S. N. o ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości lokalowej położonej w P. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P., V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr (...), służebności drogi koniecznej przez nieruchomość położoną w P. przy ul. (...), dla której w Sądzie Rejonowym Poznań - Stare Miasto w P., Wydział V Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr (...) w sposób wytyczony przez powołanego biegłego geodetę. Ponadto wnieśli o ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości lokalowej położonej w P. przy ul. (...) lokalu użytkowego (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P., V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr (...), służebności drogi koniecznej przez nieruchomość położoną w P. przy ul. (...), dla której w Sądzie Rejonowym Poznań - Stare Miasto w P., Wydział V Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr (...) w sposób wytyczony przez powołanego biegłego geodetę. Nadto wnieśli o zasądzenie od uczestników na rzecz wnioskodawców zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, wraz z opłatą od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

W uzasadnieniu wniosku, wnioskodawcy wskazali, że są współwłaścicielami nieruchomości lokalowych położonych w P. przy ul. (...), numer działki (...), o numerach(...) i (...) dla których w Sądzie Rejonowym Poznań - Stare Miasto w P., Wydział V Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Mieszkanie oznaczone numerem (...) znajduje się na pierwszym piętrze budynku wielorodzinnego nr (...), natomiast lokal użytkowy nr (...) znajduje się na poddaszu i na dzień złożenia wniosku nie jest formalnie wyodrębniony z części wspólnych budynku - w dalszym ciągu objęty jest księgą gruntową. Aktualnie właściciele podjęli starania, aby lokal ten był odrębną nieruchomością lokalową. W tym celu została przeprowadzona inwentaryzacja oraz zostało wydane przez Prezydenta Miasta P. zaświadczenie, że lokal nr (...) jest samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu niż mieszkalne w rozumieniu art. 2 ust 2 ustawy z 24 czerwicą 1994 r. o własności lokali. Budynek nr (...) ma specyficzną konstrukcję i jest praktycznie połączony z budynkiem sąsiadującym, położonym przy ul. (...), należącym do uczestników postępowania. Obie nieruchomości mają jedną wewnętrzną klatkę schodową znajdującą w obrysie budynku wnioskodawców i z klatki tej korzystają uczestnicy postępowania. Wskazali, że lokale nr (...) od lat nie posiadają swobodnego przejścia do drogi publicznej. Jedyne swobodne wyjście z budynku do drogi publicznej prowadzi przez teren należący do nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), której współwłaścicielami są uczestnicy postępowania. Podali, że do pierwszego prawnego uregulowania problematyki przechodu doszło na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Poznaniu, sygn. akt IV Na I 354/75/6. Wówczas to ówcześni właściciele nieruchomości przy ul. (...) uzyskali służebność przejścia przez klatkę schodową znajdującą się na nieruchomości należącej obecnie do wnioskodawców. Już wówczas biegły sporządzający opinię co do drogi koniecznej wykazał zasadność ustanowienia drogi koniecznej dla lokali nr (...) znajdujących się na nieruchomości wnioskodawców, przez nieruchomość sąsiednią, do czego z przyczyn wnioskodawcom nieznanych nie doszło. Ówcześnie budynek położony na działce przy ul. (...) stanowił jedną nieruchomość, bez formalnie wyodrębnionych lokali i stanowił funkcjonalnie jedną całość. Pomimo braku formalnego uregulowania problematyki służebności drogi koniecznej, mieszkańcy mogli swobodnie korzystać z klatki schodowej do wyjścia od strony ul. (...). Pierwsze problemy pojawiły się wraz ze zmianą właścicieli sąsiedniej nieruchomości. Uniemożliwili oni dojście do klatki schodowej przy ul. (...) od ul. (...), uniemożliwiając tym samym użytkownikom lokali nr (...) bezpośrednie dojście do drogi publicznej. Ponadto na posesji uczestników zamontowano zamykaną na zamek furtkę wejściową, co uniemożliwia wnioskodawcom dostęp do klatki schodowej od ul. (...). Aktualnie intencją wnioskodawców jest ustanowienie służebności przechodu dla każdoczesnego właściciela zamieszkującego w mieszkaniach przy ul. (...)/LU2 przez chodnik od furtki przy ul. (...), wzdłuż domu - prawej ściany szczytowej budynku i tylnej ściany podłużnej do wejścia na klatkę schodową. Uczestnicy postępowania od lat nie zgadzają się na korzystanie z ich działki w celu dojścia do klatki schodowej znajdującej się w budynku wnioskodawców, uniemożliwiając im tym samym swobodne przedostanie się do nieruchomości położonej przy ul. (...)/LU2. Zdaniem wnioskodawców aktualna postawa uczestników wyklucza możliwość umownego uregulowania kwestii służebności drogi koniecznej. Przedłużający się brak dostępu do lokali - poza trudnościami w codziennym funkcjonowaniu - naraża wnioskodawców na poważne straty finansowe, m.in. poprzez brak możliwości wynajęcia nieruchomości przy ul. (...)/LU2 z uwagi na brak dostępu do drogi publicznej. Uniemożliwia ponadto ewentualne zbycie ww. lokali jako odrębnych nieruchomości. W ocenie wnioskodawców, na zasadzie symetrii, służebność której ustanowienia się domagają również winna mieć charakter bezpłatny.

Uczestnicy postępowania, J. P. (1), I. J., S. J., S. N., reprezentowani przez radcę prawnego, wnieśli o oddalenie wniosku i o zasądzenie od wnioskodawców na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Z ostrożności procesowej wnieśli, iż w przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej, powinna ona być ustanowiona za wynagrodzeniem.

W uzasadnieniu podnieśli, że zarówno lokal nr (...) posiada dostęp do drogi publicznej i inaczej nie mogłyby być samodzielnymi lokalami. Dostęp do drogi publicznej do tych lokali przebiega przez nieruchomość położoną przy ul. (...). Wyjaśnili, że podczas wcześniejszej wymiany korespondencji wnioskodawcy nie odpowiedzieli uczestnikom dlaczego została zabudowana garażem przestrzeń, poprzez którą dotychczas był dostęp do drogi publicznej. Uczestnicy wyrazili przypuszczenie, że garaż, przez który jest dostęp do lokali wnioskodawców, został wzniesiony bez zachowania procedur administracyjno-prawnych. Podali, iż w 2011 r. założyli domofon i od tego czasu z pewnością nikt nie miał możliwości przejazdu i przechodu przez ich nieruchomość do nieruchomości wnioskodawców.

(...) :

Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Poznaniu z 30.09.1976 r., sygn. akt IV Na I 354/75/6, sprostowanym postanowieniem z 19.12.1981 r., Sąd – w punkcie I orzeczenia - zniósł współwłasność nieruchomości położonej przy ul. (...) w P. narożnik ul. (...), zapisanej w KW nr 1020 (winno być KW (...)) /W. tom 36 wykaz 1220 / o powierzchni 861 m ² oznaczonej jako działka nr (...) w opisie i mapie nr 32 z 4 lutego 1971 r. sporządzonej przez Zarząd Geodezji i (...) Terenami miasta P. w ten sposób, że w drodze fizycznego jej podziału:

1.  przyznał wnioskodawcy S. G. zabudowaną segmentem budynku mieszkalnego nieruchomość o powierzchni 430 m ² - oznaczoną na projekcie podziału geodety inż. A. Ł. z 27 maja 1974 r., zatwierdzonym prawomocną decyzją (...) Dzielnicowego P. (...) i Ochrony (...) w P. z 30.11.1974 r. – OP III (...) - jako działka nr (...) (punkt I.1. postanowienia) oraz

2.  przyznał do współwłasności: Z. N. z d. N. – do 1/2, W. N. do 1/4 oraz T. N. (1), E. N., J. P. (2) z d. N. i I. K. do ¼ części - niepodzielnej wspólności spadkowej po T. N. (2), zabudowaną segmentem budynku mieszkalnego nieruchomość o powierzchni 431 m ² - oznaczoną na projekcie ww. podziału jako działka nr (...) (punkt I.2. postanowienia) oraz

Poza tym w punkcie II postanowienia Sąd obciążył nieruchomość oznaczoną jako działka nr (...) służebnością na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości sąsiedniej - opisanej jako działka nr (...), polegającą na prawie swobodnego korzystania z klatki schodowej w budynku na nieruchomości obciążonej, zarządzając jednocześnie wpis tejże służebności w dziale III KW urządzonej dla nieruchomości obciążonej.

W punktach III i IV postanowienia Sąd orzekł o kosztach postępowania.

W oparciu o powyższe orzeczenie każdocześni właściciele nieruchomości przy ul. (...) uzyskali służebność przejścia przez klatkę schodową znajdującą się na nieruchomości (...). Już wówczas biegły sporządzający opinię co do drogi koniecznej wykazał zasadność ustanowienia drogi koniecznej także dla tej nieruchomości, przez nieruchomość (...) jednakże do jej ustanowienia nie doszło.

Pomimo braku formalnego uregulowania i ustanowienia służebności drogi koniecznej, mieszkańcy nieruchomości lokalowych położonych przy ul. (...) mogli swobodnie przechodzić do klatki schodowej od strony ul. (...). Przejście to było dla nich o tyle istotne, że w latach 80. S. G. wzniósł na swojej nieruchomości pomieszczenia garażowe bezpośrednio przylegające do jego nieruchomości budynkowej. W latach, gdy S. G. zabudowywał swoją nieruchomość garażami, współwłaściciele budynku przy ul. (...) oraz właścicielka nieruchomości sąsiedniej od strony ul. (...) zgłaszali (...) i Ochrony (...), iż nie wyrażają zgody na dalszą zabudowę działki przy ul. (...), która była już przeinwestowana budynkiem mieszkalnym i garażem. Ich stanowisko nie doprowadziło jednak do zaprzestania prac budowlanych przez ówczesnego właściciela nieruchomości i nie doszło do rozbiórki nadbudowanych pomieszczeń garażowych.

Przejście przez garaż do klatki schodowej było możliwe, jednakże mieszkańcy nieruchomości lokalowych położonych przy ul. (...) niezmiennie przechodzili do niej przez nieruchomość przy ul. (...).

Swoboda przejścia przez tą nieruchomość ustała w momencie, gdy właściciele budynku przy ul. (...) w 2011/2012 r. założyli instalację domofonową. Od tego czasu nikt z użytkowników nieruchomości lokalowych położonych przy ul. (...) nie miał już możliwości przejazdu i przechodu przez tą nieruchomość do nieruchomości przy ul. (...).

Dowód : kopia postanowienia z 30.09.1976 r., sygn. akt IV Na I 354/75/6 k. 7, kopia postanowienia z 12.05.2013 r. k. 83-86, zeznania A. B. k. 117-118, zeznania S. J. k. 118, zeznania I. J. k. 118, zeznania S. N. k. 118, zeznania J. P. (1) k. 118, zeznania R. S. k. 130, zeznania M. G. k. 131, pismo z (...) wraz z załącznikami k. 142-150, wniosek z 23.10.1985 r. k. 153, decyzja z 31.10.1985 r. k. 154, dziennik budowy k. 155-159, decyzja z 10.04.1984 r. k. 160-161, oświadczenie C. K. z 9.12.1983 r. k. 167, dokument złożony w Urzędzie Miejskim w (...).12.1983 r. przez C. K. i E. K. k.168, pismo C. K. 11.09.1984 r. k. 169-170, wniosek H. i S. G. 15.01.1984 r. k. 171, protokół oględzin z 11.09.1984 r. k. 172-173, decyzja z 18.10.1984 r. k. 174, dokument z 4.02.1984 r. k. 175, dokument z 16.12.1983 r. k. 176

D. B. i H. G. są obecnym współwłaścicielami nieruchomości lokalowych położonych w P. przy ul. (...), numer działki (...), o numerach 2 i (...), dla których w Sądzie Rejonowym Poznań - Stare Miasto w P., Wydział V Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

Mieszkanie oznaczone numerem (...) znajduje się na pierwszym piętrze budynku wielorodzinnego nr (...), natomiast lokal użytkowy nr (...) znajduje się na poddaszu i na dzień złożenia wniosku nie jest formalnie wyodrębniony z części wspólnych budynku - w dalszym ciągu objęty jest księgą gruntową.

Aktualnie podjęli starania, aby lokal ten był odrębną nieruchomością lokalową. W tym celu została przeprowadzona inwentaryzacja oraz zostało wydane przez Prezydenta Miasta P. zaświadczenie z 26.06.2023 r., z którego wynika, że lokal nr (...) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. (...) w P. jest samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu niż mieszkalne w rozumieniu art. 2 ust 2 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali.

Aktualnymi właścicielami nieruchomości przy ul. (...), numer działki (...), dla której w Sądzie Rejonowym Poznań - Stare Miasto w P., Wydział V Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta nr (...), są uczestnicy postępowania - J. P. (1), I. J., S. J., S. N., którzy zgodnie z przysługującą im służebnością, korzystają z klatki schodowej znajdującej się w obrysie budynku wnioskodawców. W ich budynku obecnie znajdują się 3 mieszkania. Małżonkowie S. i I. J. wprowadzili się do budynku ok. 2019 r., S. N. otrzymała lokal w ramach spadku i zamieszkała w nim w 2003 r., natomiast J. P. (1) mieszkanie w budynku zakupiła w 2010 r. i obecnie już tam osobiście nie mieszka, wynajmuje je. Właściciele nieruchomości przy ul. (...) korzystają z tej nieruchomości poprzez parkowanie na niej swoich samochodów, pozostawiają na niej swoje rzeczy, korzystają z terenu zieleni, dbają o nią.

Właściciele nieruchomości przy ul. (...), do czasu jak mieszkanie na parterze w budynku przy ul. (...) zajmowała J. G., składali się wspólnie na opłaty za energię elektryczną. Rozmawiali z nią także o utrzymaniu klatki schodowej, gdyż ta była w złym stanie technicznym. J. G. wyraziła zgodę jedynie na jej pomalowanie, wybrała jej kolor, jednakże nie współfinansowała tej inwestycji wraz z mieszkańcami nieruchomości przy ul. (...). Po jej śmierci w budynku przy ul. (...) nikt na stałe już tam nie zamieszkiwał, a mieszkańcy nie kontaktowali się z obecnymi właścicielami nieruchomości – wnioskodawcami, czy też synem D. A. B., który zajmował się w imieniu swojej matki i wuja, jej brata, przedmiotową nieruchomością.

Dowód : kopia zaświadczenia k. 10, kopia inwentaryzacji k. 11-18, odpis zwykły KW k. 21-40, dokumentacja fotograficzna k. 79-81, kopia rozliczenia prac k. 82, zeznania A. B. k. 117-118, zeznania S. J. k. 118, zeznania I. J. k. 118, zeznania S. N. k. 118, zeznania J. P. (1) k. 118

23.05.2024 r. brama od ul. (...) jest wymieniona, założony jest domofon. Brama otwierana na pilota. Domofon ma tylko guziki do 3 mieszkań - na parterze 1/1, na piętrze ½, na poddaszu 1/3. Od ul. (...) mieści się wjazd, na podwórzu parkują pojazdu, są 3 miejsca, są również ławki i stół ogrodowy. Granica nieruchomości przy ul. (...) i ul. (...) biegnie wzdłuż płotu betonowego porośniętego roślinnością. Wejście do klatki schodowej znajduje się przez część nieruchomości przy ul. (...). Od strony przy ul. (...) znajduje się brama stalowa, która prowadzi do garażu. Teren jest mocno zarośnięty, pozostałości płyt betonowych – elementy płotu. Garaż jest wynajmowany. Właściciel nie ma dostępu. Wejście do budynku przy ul. (...) tylko przez klatkę schodową. Mieszkania na piętrze i poddaszu mają wejście tylko przez klatkę schodową. Budynek przy ul. (...) jest ocieplony i otynkowany. Budynek przy ul. (...) na piętrze nie jest ocieplony. Garaż mieszczący się od strony przy ul. (...) nie dochodzi do płatu. Przy płocie składowane są przedmioty i pojemniki na odpady. Od ul. (...) znajduje się wejście do mieszkania (...). Wejście do sutenery – tam mieszczą się osobne lokale. Lewa część budynku była dobudowywana w latach 1960-1970. Brak innego wejścia od strony ul. (...) na piętro lub do klatki schodowej. Od strony ul. (...) znajdują się 2 bramy wjazdowe i 2 furtki. Przez garaż znajduje się przejście przez drzwi i furtkę do klatki schodowej.

Dowód : protokół oględzin k. 127-128

OCENA DOWODÓW:

Dowody, w oparciu o które ustalono stan faktyczny sprawy Sąd uznał za wiarygodne.

Prawdziwość ani autentyczność dokumentów, jak również okoliczność złożenia oświadczeń o treści w nich wskazanej, nie została w toku procesu przez żadną ze stron zaprzeczona. Sąd nie znalazł podstaw, aby zakwestionować dokumenty z urzędu.

Zeznania świadków M. G. i R. S., Sąd uznał za wiarygodne. Każdy ze świadków przedstawił okoliczności korzystania z obu nieruchomości w sposób w jaki pamiętał to z okresu, gdy tam zamieszkiwał. Sąd nie znalazł przesłanek do tego, aby zeznaniom tym odmówić waloru wiarygodności.

Sąd za wiarygodne uznał także zeznania pełnomocnika wnioskodawczyni - A. B. oraz uczestników postępowania - S. J., I. J., S. N. i J. P. (1). Wszyscy oni zeznawali o sposobie korzystania z nieruchomości. Ich zeznania wzajemnie ze sobą korespondowały i nie wzbudzały zastrzeżeń.

Sąd na posiedzeniu 18.10.2024 r., na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. oddalił wniosek wnioskodawców o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy oraz przedłużający postępowanie. W ocenie Sądu, z uwagi na brak potrzeby ustanawiania służebności drogi koniecznej, gdyż nieruchomość wnioskodawców ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, przeprowadzenie tego dowodu było zbędne, zmierzałoby do przedłużenia postępowania, znacząco zwiększając jego koszty a nie przyczyniłoby się do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, wobec niżej przytoczonych okoliczności.

Do powyższego rozstrzygnięcia pełnomocnik wnioskodawców złożył zastrzeżenie w trybie art. 162 k.p.c.

OCENA PRAWNA:

Wniosek okazał się niezasadny.

Na wstępie przypomnieć należy, że zgodnie z art. 145 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). (§1) Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. (§2) Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. (§ 3)

Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia " odpowiedniego dostępu ", którym posłużył się w art. 145 § 1 k.c., co nakazuje przyjąć, że chodzi o jego potoczne rozumienie. " Odpowiedni dostęp " oznacza odpowiadający przeznaczeniu, spełniający wymagane warunki. O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decyduje więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy (postanowienie z 7 marca 2007 r. II CSK 482/06 LEX 278673). Dodatkowo należy zauważyć, iż potrzeba dostępu do drogi publicznej nie może oznaczać przerzucania na właściciela nieruchomości obciążonej obowiązków jego zapewnienia kosztem istotnego naruszenia uprawnień właścicielskich. W takim bowiem wypadku nastąpiłoby nieuzasadnione uprzywilejowanie właściciela nieruchomości władnącej (postanowienie SN z 8 marca 2002 r., III CKN 564/00).

Przesłanką roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej musi być zatem brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich. Chodzi tu zarówno o całkowity brak takiego dostępu, jak i gdy dostęp wprawdzie istnieje, ale jest nieodpowiedni, gdyż nie zapewnia niezbędnej łączności umożliwiającej normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości (np. z uwagi na uzasadnione potrzeby związane z przeznaczeniem nieruchomości, ukształtowaniem terenu). Odpowiedni dostęp do drogi publicznej zależy więc od potrzeb nieruchomości wymagającej tej drogi. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość przedostania się z nieruchomości do takiej drogi; możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych i istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku.

Trzeba pamiętać, że art. 145 k.c. stanowi ograniczenie prawa własności i dlatego ustanowienie służebności drogowej na cudzym gruncie powinno mieć wyjątkowy charakter. W tym kierunku idzie też orzecznictwo Sądu Najwyższego. Należy wskazać w szczególności na postanowienie Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2006 r. (I CK 552/03, OSNC 2005, Nr 4, poz. 70), w którym sąd ten stwierdził, że w razie gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, zasadą powinno być przystosowanie go do użytku zamiast ustanawiania służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów. W postanowieniu z 7 lipca 1999 r. (II CKN 786/98, OSNC 2000, Nr 2, poz. 34) Sąd Najwyższy wskazał, że dostęp jest nieodpowiedni wówczas, gdy stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym. Stanowisko takie jest trafne przy założeniu, że wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej nie może być przystosowany przez właściciela w sposób zapewniający bezpieczeństwo ruchu drogowego. Należy też zgodzić się z poglądem, że art. 145 k.c. nie daje roszczenia o ustanowienie służebności drogowej, zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej zapewniającej niezbędny dostęp do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich.

W orzecznictwie Sądu dominuje pogląd, że art. 145 § 1 k.c. nie przewiduje roszczenia o ustanowienie służebności w sytuacji, gdy trudności drogowe dla właściciela wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona. W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich (dojście, dojazd), lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków. Zorganizowanie zaś łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości (np. przez przeniesienie frontu budynku na drugą stronę) należy do właściciela nieruchomości. W postanowieniu z 21 marca 2003 r. w sprawie II CKN 1256/00 (LEX nr 78849) Sąd Najwyższych wskazał, że roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej nie służy jeżeli brak połączenia drogowego wywołany został rozbudową nieruchomości władnącej. Zwrócić także należy uwagę na linię orzeczniczą sądów powszechnych, w której również podkreśla się pierwszeństwo wykorzystania posiadanych możliwości przez właściciela celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej nieruchomości. Dodatkowo wskazuje, że nie przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej umożliwiającej dojazd do garażu, albowiem nie stanowi on "budynku gospodarskiego" w rozumieniu art. 145 § 1 k.c., zwłaszcza w sytuacji, gdy nieruchomość, na której usytuowany jest garaż, dostęp do drogi publicznej posiada.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, przede wszystkim stwierdzić należy, że z ustaleń poczynionych przez Sąd w toku oględzin miejscowych, a także z zeznań przesłuchanych w sprawie osób, w sposób nie budzący wątpliwości, wynika, iż działka (...) przy ul. (...) ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość wnioskodawców na całej szerokości jednego boku graniczy z drogą publiczną – ul. (...). Od tej ulicy posiada zorganizowany zjazd, przystosowany do bezpiecznego włączania się do ruchu, jak i wejście do mieszkania na parterze. Powyższa okoliczność uniemożliwia przyjęcie, że nieruchomość wnioskodawców nie ma dostępu do drogi publicznej ani nawet przyjęcie, że ten dostęp jest nieodpowiedni.

Z uwagi jednak na posadowienie budynku mieszkalnego na działce (...) i dobudowany do niego garaż w latach 80., wnioskodawcy mają utrudniony dostęp do klatki schodowej mieszczącej się od strony podwórza, tj. od strony wewnętrznej działki, która stanowi jedyne wejście do lokali mieszczących się na piętrze budynku, przy czym dostęp do klatki schodowej jest możliwy od strony ul. (...), ale poprzez garaż i ewentualnie mieszkanie na parterze.

Należy zatem zauważyć, iż w orzeczeniu z 18 listopada 1998 r. II CKN 45/98, Sąd Najwyższy podkreślił, że art. 145 k.c. nie jest źródłem roszczeń o ustanowienie służebności drogi, zapewniającej jedynie łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej (niezbędnej), zapewniającej dostęp do drogi publicznej.

W niniejszej sprawie, wnioskodawcy faktycznie domagali się ustanowienia służebności drogi, która ułatwi im korzystanie z działki, a nie umożliwi dostęp do drogi publicznej. Wnioskodawcy dla uzasadnienia wniosku wskazywali, że służebność drogi koniecznej przez nieruchomość uczestników postępowania jest im potrzebna, aby w sposób swobodny móc się dostać do klatki schodowej, znajdującej się na tyłach budynku. Wnioskodawcy w tym zakresie podnosili, co potwierdzili świadkowie i sami też uczestnicy, iż taki nieformalny dostęp do klatki schodowej od strony nieruchomości uczestników postępowania był zapewniany mieszkańcom budynku przy ul. (...) przez kilkadziesiąt lat, od momentu podziału nieruchomości. Dostęp od tej strony do ich klatki schodowej został wnioskodawcom ograniczony odkąd na nieruchomości przy ul. (...) zamontowano instalację domofonową, zamykaną furtkę i bramę. Wnioskodawcy nie mogą się zgodzić z takim stanem, tym bardziej, że uczestnicy postępowania na zasadzie służebności korzystają z ich klatki schodowej i z nieznanych im przyczyn nie wiedzą, dlaczego analogicznie na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości przy ul. (...), nie została ustanowiona służebność drogi koniecznej przez nieruchomość przy ul. (...).

Zważając na poczynione ustalenia, Sąd nie miał wątpliwości, iż wskazane przez wnioskodawców okoliczności nie są wystarczające, aby ograniczyć prawo własności uczestników postępowania.

W ocenie Sądu, utrudniony dostęp do klatki schodowej wynika ze sposobu zabudowania nieruchomości przy ul. (...). W orzecznictwie ugruntowany jest natomiast pogląd, iż właściciel, którego nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale który tak zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości, nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej dla uzyskania dojazdu do tych części swej nieruchomości; nie wolno też uczestnikowi postępowania sądowego przez stwarzanie - szczególnie w toku postępowania sądowego - faktów dokonanych zmierzać do uzyskania korzystnych dla siebie rozstrzygnięć sądowych (SN z 13 marca 1975 r., III CRN 488/74). Również w postanowieniu z 18 września 1998 r., III CKN 609/97 (OSNC 1999/3/55) Sąd Najwyższy podkreślił, iż służebność drogi koniecznej ma służyć funkcji prawa własności nieruchomości określanej jako korzystanie z niej, uzasadnione jest więc twierdzenie, że w art. 145 § 1 k.c. chodzi o korzystanie z całości, a nie tylko pewnej części nieruchomości. Dlatego ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość wymaga wpierw rozstrzygnięcia, czyje prawo własności podlega silniejszej ochronie, skoro wykonywanie jednego z nich ma być ograniczone. Porównanie to wypada na korzyść właściciela nieruchomości sąsiedniej. Prawo własności jest chronione konstytucyjnie (art. 21 ust. 1 Konstytucji RP), a Rzeczpospolita Polska, ratyfikując Konwencję o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, zobowiązała się do jego poszanowania. Ponieważ własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 2 Konstytucji), w razie utrudnienia dostępu do części nieruchomości, wynikającego z autonomicznego aktu woli właściciela, nie może on domagać się z tego powodu ingerencji w cudze prawo własności, zakładającej pierwszeństwo w ochronie jego prawa.

Pogląd ten Sąd popiera i uznaje za własny.

W analizowanej sprawie przyjąć zatem należało, że równość ochrony prawnej praw własności sąsiednich nieruchomości powoduje, iż wnioskodawcy mogą poszukiwać sposobu poprawy funkcjonalności swojej nieruchomości w drodze częściowej rozbiórki pomieszczenia garażowego. Nieodpowiedni dostęp do klatki schodowej, wywołany wzniesieniem przez poprzedniego właściciela pomieszczenia garażowego - już nawet abstrahując od tego, czy miał on na to stosowne zezwolenia, czy też wzniósł je samowolnie, mimo sprzeciwu mieszkańców nieruchomości sąsiednich - na niemal całej szerokości nieruchomości, nie uzasadnia żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym służebności drogi koniecznej. Zdecydowanie lekkomyślność poprzednich właścicieli nieruchomości w zabudowie działki (...), nie może być obecnie podstawą, dla obciążenia nieruchomości uczestników postępowania służebnością drogi koniecznej. Fakt, iż w momencie inwestycji, ale i później przez wiele lat, mieszkańcy budynku przy ul. (...) mieli możliwość przejścia do klatki schodowej od ul. (...), nie mogło prowadzić do wniosku, iż stan taki będzie trwał w nieskończoność.

Wobec powyższego wskazać należy, że pomieszczenie garażowe znajduje się na tej samej nieruchomości co budynek a zatem na nieruchomości, która całym swoim bokiem graniczy z drogą publiczną. Jak wskazano zaś wcześniej w gestii właściciela nieruchomości jest takie zorganizowanie swojej nieruchomości, aby korzystać z niej w sposób odpowiedni dla siebie. Ograniczanie konstytucyjnego prawa własności osób trzecich celem zapewnienia wygody i komfortu właściciela, zwłaszcza w sytuacji gdy dostosowanie odpowiedniego wejścia do klatki schodowej nie wymaga znacznych i niemożliwych (znacznie zawyżonych) do poniesienia kosztów, nie ma oparcia w przepisie art. 145 k.c.

Mając na względzie powyższe, Sąd na podstawie art. 145 § 1 k.c. oddalił wniosek, gdyż był on całkowicie bezzasadny.

KOSZTY:

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 520 § 3 k.p.c., mając na uwadze fakt, że interesy stron są sprzeczne. Dlatego zasądził od wnioskodawców na rzecz uczestników 480 zł jako stawkę minimalną wynagrodzenia radcy prawnego (§ 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935), powiększoną o opłatę skarbową od pełnomocnictw - 68 zł, tj. łącznie 548 zł. Od kosztów postępowania uczestnikom należą się również odsetki ustawowe za opóźnienie liczone od daty uprawomocnienia się postanowienia do dnia zapłaty.

Asesor sądowy M. P.